Tóm tắt
WeTalk “Đầu tư gì cuối năm 2024” - phần về thị trường bất động sản. Chương trình đối thoại của báo Đầu tư với 3 khách mời: ông Lê Bình Trung (Hội Môi giới BĐS Việt Nam, CEO SGO Land), ông Nguyễn Thái Cường (CEO Maika Việt), và ông Phan Lê Thành Long (CEO AFA Group). Phân tích thực trạng thị trường BĐS cuối 2024: giá liên tục tăng, đấu giá đất kỷ lục rồi bỏ cọc, và liệu đầu tư BĐS có “dễ” như người ta nói.
Outline / Ý chính
1. Thực trạng thị trường T9/2024:
- Thị trường phía Bắc có dấu hiệu phục hồi tích cực
- Giá nhà liên tục tăng từ đầu năm (đặc biệt Hà Nội)
- Đấu giá đất: nhiều lô bị đẩy lên 100 triệu/m2 rồi bỏ cọc (điển hình Thanh Oai)
- Hội BĐS TP.HCM kiến nghị gỡ vướng hơn 8.000 hồ sơ nhà đất
- Cục thuế TP.HCM kiến nghị điều chỉnh bảng giá đất mới
- Một số chung cư bỏ không 3 năm nay quay lại thị trường giá đã tăng gấp 3, vượt 80 triệu/m2
2. Nguyên nhân đấu giá đất bị đẩy cao rồi bỏ cọc:
- Nguồn cung đất đấu giá rất ít (khan hiếm)
- Giá khởi điểm theo bảng giá đất cũ - quá thấp so với thị trường
- Hồ sơ đặt cọc thấp: đặt cọc 100 triệu, thổi giá thêm 400-500 triệu, sẵn sàng bỏ cọc
- Hệ lụy: đẩy mặt bằng giá toàn khu lên, giảm khả năng chi trả của người dân
3. Luật Đất đai 2024 tác động giá:
- Thuế đất theo giá thị trường làm tăng chi phí đầu vào
- Chủ đầu tư không giảm giá được vì chi phí đất cao
- Chủ đầu tư vừa và nhỏ gặp khó: đã bỏ tiền nhưng giải phóng mặt bằng khó (chủ đầu tư tự đàm phán thay vì Nhà nước)
4. Đầu tư BĐS có thực sự dễ? (góc nhìn Phan Lê Thành Long):
- KHÔNG dễ - BĐS là lớp tài sản có mức độ nhạy cảm với rủi ro lớn nhất
- Lịch sử: mua 2010-2011 - giá bị đóng băng 10+ năm; mua 2021-2022 ở tỉnh vùng ven - đến 2024 vẫn chưa thoát được
- 30 năm nhìn lại: giá BĐS chỉ có tăng - nhưng phải hiểu vì sao tăng (chu kỳ, vị trí, phân khúc)
- Từ khoá: thị trường đang “lệch” - lệch cung cầu (nhu cầu ở thực > cung phân khúc giá phù hợp)
5. Định hướng đầu tư BĐS thời giá lên:
- Không phải mọi BĐS đều tăng - cần phân tích chu kỳ, vị trí, phân khúc, dòng tiền
- Lãi suất Fed hạ tác động tích cực đến kênh BĐS (chi phí vốn giảm)
- Thị trường nhà ở Mỹ đang chờ lãi suất thế chấp giảm thêm (đang 6,6-6,7%)
- Cổ phiếu BĐS và kênh BĐS được lợi khi lãi suất giảm chu kỳ 2024-2025
Khái niệm trích xuất
- Quan hệ cung cầu giá nhà - enrich: thị trường “lệch” - thiếu cung phân khúc ở thực; đấu giá đất đẩy mặt bằng giá toàn khu lên
- Đấu giá đất và thổi giá - enrich: cơ chế bỏ cọc T9/2024 - đặt cọc thấp, thổi giá cao gấp nhiều lần rồi bỏ cọc
- Lãi suất và thị trường bất động sản - enrich: Fed hạ 50bps T9/2024 - lãi suất thế chấp Mỹ từ 7-8% xuống 6,6%; người dân chờ tiếp tục hạ nên chưa mua
- Chu kỳ bất động sản - enrich: lịch sử chu kỳ BĐS Việt Nam: đóng băng 2010-2011, tăng 2015-2019, tăng nóng 2021-2022, khó khăn 2023, phục hồi 2024