THẾ GIỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ NÀO - REFI FORUM 2026 - TỌA ĐÀM

4 min read

Tóm tắt

Tọa đàm tại REFI Forum 2026 (diễn giả chị Dung, đơn vị CBRE/CBI) bàn về cách định giá bất động sản trên thế giới và sự khác biệt tại Việt Nam. Thế giới áp dụng ba phương pháp định giá phổ biến: so sánh trực tiếp, thu nhập (chiết khấu dòng tiền), và chi phí. Phương pháp so sánh được dùng nhiều nhất, áp dụng cho hầu hết loại tài sản; phương pháp thu nhập dùng cho tài sản tạo dòng tiền ổn định (văn phòng, khách sạn, bán lẻ cho thuê); phương pháp chi phí dùng cho tài sản đặc thù khó so sánh (trường học, bệnh viện, nhà xưởng, nhà kho). Việt Nam dùng cùng bộ phương pháp chuẩn quốc tế nhưng khác biệt lớn nhất nằm ở dữ liệu thị trường: giao dịch thiếu minh bạch, khó tìm 3-5 tài sản tương đồng và khó tiếp cận giá giao dịch thực giữa hai bên mua bán. Vì vậy đơn vị định giá phải tự xây dựng cơ sở dữ liệu riêng từ nhiều nguồn. Một khác biệt khác: ở Việt Nam đất bị tách riêng, không theo tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính mà theo Luật Đất đai (bảng giá đất nhà nước, hệ số điều chỉnh, quy hoạch), khiến giá định đôi khi lệch giá thị trường. Lãi suất là yếu tố tác động mạnh tới định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền; thay đổi Luật Đất đai dự kiến sẽ ảnh hưởng chi phí đầu vào đất và qua đó giá các dự án bất động sản.

Outline / Ý chính

  • Câu hỏi mở: lãi suất có tác động lớn đến định giá bất động sản không, và phương pháp định giá VN khác thế giới ra sao
  • Thế giới coi cả đất là một loại bất động sản và dùng 3 phương pháp chính; VN tách riêng tài sản trên đất và đất
  • Phương pháp so sánh trực tiếp: chọn tài sản tương đồng làm benchmark - phương pháp dùng nhiều nhất
  • Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền): cho tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn, bán lẻ cho thuê
  • Phương pháp chi phí: cho tài sản đặc thù không cho thuê ổn định như trường học, bệnh viện, nhà xưởng, nhà kho
  • Khác biệt lớn nhất của VN: thiếu dữ liệu thị trường minh bạch, khó tìm 3-5 giao dịch tương đồng và giá giao dịch thực
  • Đơn vị định giá phải tự xây cơ sở dữ liệu riêng từ nhiều nguồn
  • Định giá đất ở VN theo Luật Đất đai (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, quy hoạch) thay vì tiêu chuẩn quốc tế, gây lệch giá thị trường
  • Lãi suất tác động mạnh tới chiết khấu dòng tiền; sửa đổi Luật Đất đai sẽ thay đổi chi phí đầu vào đất và giá dự án

Khái niệm trích xuất

Backlinks