fin·notes← fin·eco

TOÀN CẢNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TẬP 1 SAU CƠN SÓNG, THỊ TRƯỜNG TRỞ VỀ VỚI GIÁ TRỊ THỰC?

4 min read

Tóm tắt

Tập 1 của series “Toàn cảnh” trên kênh Tài chính Kinh doanh, với host Nguyễn Hoàng Long cùng hai khách mời Nguyễn Minh Tuấn và Tô Anh Hùng, nhìn lại toàn bộ lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ giữa thập niên 90 đến nay qua các đợt sốt đất, đóng băng và phục hồi (1994-1997, 2006-2010, khủng hoảng 2008, 2010-2013 khó khăn nhất, phục hồi 2015-2025, đóng băng cuối 2022, chu kỳ chung cư 2023-2026). Video phân tích cách thị trường bất động sản đã chuyển từ một sản phẩm hàng hóa sang một sản phẩm tài chính, gắn chặt với chu kỳ lãi suất, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, khiến chu kỳ thị trường ngày càng rút ngắn. Video cũng điểm qua vai trò của bất động sản trong tăng trưởng GDP (qua góc nhìn chuyên gia Cấn Văn Lực), Nghị quyết Trung ương số 21 định hướng phát triển thị trường (nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà cho thuê dài hạn, cơ chế nhà nước mua lại dự án chậm triển khai), xu hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD/thành phố nén, và bài toán lệch pha cung-cầu khi tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam mới đạt 45%. Kết thúc bằng góc nhìn về thị trường hiện tại (mặt bằng lãi suất cao nhưng ổn định) hướng đến một chu kỳ “giá trị thực”, ưu tiên nhu cầu ở thực hơn đầu cơ.

Outline / Ý chính

  • Giới thiệu series “Toàn cảnh” và chủ đề tập 1: toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam
  • Lịch sử hình thành thị trường BĐS: từ giao dịch nhỏ lẻ qua báo Mua và Bán đến khi có Luật Đất đai 1993 (hiệu lực 1994) tạo hành lang pháp lý đầu tiên
  • Đợt sốt đất đầu tiên 1994-1997, kết thúc khi khủng hoảng tài chính châu Á 1997 tác động
  • Chu kỳ tăng nóng thứ hai 2006-2010 gắn với việc Việt Nam gia nhập WTO và tăng trưởng tín dụng cao kỷ lục (~34-35%)
  • Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 và giai đoạn khó khăn nhất lịch sử 2010-2013 (lãi suất vay mua nhà 25%, lạm phát trên 18%)
  • VAMC xử lý nợ xấu cuối 2014, Việt Nam chuyển sang xuất siêu 2015, mở ra thập kỷ vĩ mô ổn định 2015-2025
  • Đóng băng cuối 2022 (lãi suất điều hành tăng 2 lần, chiến tranh Nga-Ukraine, khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp BĐS) và phục hồi từ giữa 2023 dẫn dắt bởi phân khúc chung cư
  • Nhận định chu kỳ BĐS đang rút ngắn (từ khoảng 8 năm còn khoảng 3 năm) do độ mở kinh tế và liên kết chặt với thị trường tài chính
  • Vai trò của bất động sản trong tăng trưởng GDP qua góc nhìn chuyên gia Cấn Văn Lực (đóng góp trực tiếp ~10%, lan tỏa 15-20% GDP)
  • Nghị quyết Trung ương số 21: định hướng nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà cho thuê dài hạn, cơ chế nhà nước mua lại dự án chậm triển khai, hoàn thiện hạ tầng đến 2030, điều chỉnh sắc thuế
  • Xu hướng phát triển đô thị theo TOD/thành phố nén và các tiêu chí chọn nhà của người trẻ (giá, khả năng tiếp cận việc làm, không gian xanh, uy tín chủ đầu tư)
  • Góc nhìn về kịch bản thị trường 12-24 tháng tới: lãi suất thị trường cao do chênh lệch tăng trưởng tín dụng - tiền gửi, nhưng hướng tới một chu kỳ “giá trị thực”, giảm đầu cơ

Khái niệm trích xuất

Backlinks