Key takeaway
BĐS xây trên đất TMDV cho quyền sử dụng đất có thời hạn (50 năm), khác hoàn toàn với đất ở lâu dài - toàn bộ mô hình tài chính và rủi ro pháp lý phải tính lại từ đầu.
WHAT
Bất động sản được xây dựng trên lô đất có mục đích sử dụng thương mại dịch vụ - nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất 50 năm (tối đa 70 năm), chủ đầu tư xây nhà rồi bán lại cho người mua gồm hai quyền: quyền sử dụng đất (theo thời hạn còn lại) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khác với đất ở: không có quyền sử dụng lâu dài, sổ đỏ ghi thời hạn cụ thể.
WHY/HOW
Nhà nước phân loại đất theo mục đích sử dụng (ở vs thương mại dịch vụ vs khu công nghiệp), thời hạn cho thuê phụ thuộc mục đích. Khi hết hạn: (1) Không gia hạn - chủ nhà tự xử lý tài sản, hoàn trả mặt bằng; quá 24 tháng không xử lý thì nhà nước thu hồi không bồi thường, chủ nhà chịu phí phá dỡ. (2) Được gia hạn - phụ thuộc quy hoạch và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai tại thời điểm gia hạn (xu hướng NQ18 chuyển sang trả tiền thuê hàng năm theo giá thị trường, không thể dự phóng được con số này). Khu vực thực tế có giá 1 tỷ/m2: các dự án trung tâm Ba Đình, Hà Nội, lô 70-80m2 tương đương 70-80 tỷ/căn shophouse.
Related
- Chi phí cơ hội đầu tư
- Rủi ro quy hoạch BĐS
- Nghĩa vụ tài chính đất đai
- Lợi suất cho thuê
- Điểm hòa vốn
Notes
- 2025-05
- Hà Nội: dự án khu vực Ba Đình mở bán shophouse ~1 tỷ/m2, lô 70-80m2 = 70-80 tỷ/căn
- Đất thuê tối đa 50-70 năm; tại thời điểm bàn giao có thể chỉ còn 30-40 năm do thời gian xây dựng và pháp lý
- Nghị quyết 18 định hướng chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm theo bảng giá đất sát thị trường (cập nhật 1 năm/lần)