Bất động sản du lịch rủi ro

5 min read

Key takeaway

Bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng là phân khúc rủi ro cao nhất trong thị trường BĐS Việt Nam - thanh khoản thấp, cung vượt cầu thực tế, và phụ thuộc vào cam kết lợi suất của chủ đầu tư thường không bền vững.

WHAT

Bất động sản du lịch (tourism/resort real estate) bao gồm condotel, villa nghỉ dưỡng, shophouse resort và các sản phẩm gắn với khu nghỉ dưỡng. Đặc điểm:

  • Nhu cầu ở thực gần như không có - giá trị chủ yếu từ khai thác cho thuê du lịch
  • Pháp lý phức tạp: sổ đỏ condotel vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng
  • Thanh khoản thấp: thị trường thứ cấp hạn chế, rất khó bán khi cần
  • Cam kết lợi suất: nhiều dự án hứa lợi suất 8-12%/năm trong 5-10 năm - thường không bền vững khi công suất phòng thấp

Khác với bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, văn phòng) có dòng tiền từ cho thuê tương đối ổn định, BĐS du lịch biến động theo mùa vụ và sức khỏe ngành du lịch.

WHY/HOW

Rủi ro đặc thù của BĐS du lịch:

  1. Cung vượt cầu: giai đoạn 2015-2019 bùng nổ condotel dọc ven biển (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc) tạo cung lớn hơn nhiều so với nhu cầu du khách thực tế
  2. Mất cam kết lợi suất: khi chủ đầu tư không trả được cam kết lợi suất, giá trị sản phẩm sụp đổ do nhà đầu tư mua chủ yếu vì cam kết này
  3. Pháp lý chưa rõ: tranh chấp quyền sở hữu condotel chưa có án lệ rõ ràng
  4. Chu kỳ phục hồi dài: du khách quốc tế phục hồi về số lượng nhưng chi tiêu (quality) chưa đủ để lấp đầy công suất

Nhà đầu tư nên phân biệt: BĐS du lịch để dùng (nghỉ dưỡng cá nhân, giá trị sử dụng) khác với BĐS du lịch để đầu tư tài chính (kỳ vọng dòng tiền).

Notes

  • 2024-06

    • Đánh giá của FA Capital tại VWAS 2024: BĐS du lịch/nghỉ dưỡng - xu hướng giá và thanh khoản đều tiêu cực, khó khăn tiếp tục kéo dài sang 2025
    • Trong bốn phân khúc chính (chung cư bình dân/nhà phố ở thực, chung cư cao cấp/biệt thự, đất nền, BĐS du lịch): BĐS du lịch là phân khúc yếu nhất
    • Tương phản: chung cư bình dân và nhà phố ở thực (Hà Nội tăng ~20%, TP.HCM tăng 2-4%) - thanh khoản tích cực do nhu cầu ở thực

  • 2024-01

    • Năm 2023: du lịch Việt Nam đón 12,6 triệu lượt khách quốc tế (gấp 3,4 lần 2022, vượt mục tiêu 8 triệu) nhưng BDS nghỉ dưỡng vẫn gần như đóng băng
    • Báo cáo DKRA: Đà Nẵng và vùng phụ cận - biệt thự nghỉ dưỡng bán 11/245 căn (tỷ lệ hấp thụ ~4.5%), shophouse resort 0/36 căn, condotel 13/690 căn (~2%)
    • Khó khăn pháp lý: sổ hồng condotel dù được tháo gỡ về quy định vẫn chưa đủ khôi phục niềm tin

  • 2023-09

    • Tồn kho BĐS nghỉ dưỡng ven biển VN đến Q2/2023: biệt thự biển 15.000 căn, nhà liền thổ ven biển ~30.000 sản phẩm (báo cáo DKRA)
    • Du lịch Việt Nam 9 tháng 2023 đón 8 triệu khách quốc tế nhưng chủ yếu ở khách sạn/resort - ít liên hệ với condotel/biệt thự biển
    • Bài toán hấp thụ: 30.000 sản phẩm x 10 khách/tháng = cần 3,6 triệu lượt khách bổ sung/năm - bất khả thi
    • Cam kết lợi suất 9-10%/năm cho biệt thự biển 15 tỷ = 125 triệu/tháng = ~4 triệu/ngày doanh thu cho thuê - không khả thi trong thực tế
    • Cần 15.000-30.000 triệu phú đô la để hấp thụ hết lượng tồn kho biệt thự biển - không tưởng trong bối cảnh kinh tế hiện tại
    • Nguồn cung condotel Q2/2023: 455 căn mới, giao dịch chỉ 108 căn (tỷ lệ hấp thụ ~24%); tổng tồn kho vài chục ngàn căn

  • 2021-01

    • Đầu năm 2021: BĐS nghỉ dưỡng bị tàn phá bởi COVID-19 - giá rẻ so với trước, được đánh giá là phân khúc đáng chú ý để tích lũy khi thị trường dần phục hồi
    • Việt Nam có lợi thế so sánh về thiên nhiên/khí hậu cho BĐS nghỉ dưỡng ven biển - yếu tố hỗ trợ phục hồi dài hạn

Backlinks