Bất động sản và lạm phát

3 min read

Key takeaway

BDS không nằm trong rổ CPI Việt Nam nhưng tác động gián tiếp đến lạm phát qua chi phí thuê nhà → tiền lương → giá hàng hóa dịch vụ.

WHAT

Tại Mỹ, chi phí nhà ở (housing) chiếm tỷ trọng lớn trong rổ CPI (khoảng 33%). Tại Việt Nam, giá BDS không được tính trực tiếp vào rổ CPI. Tuy nhiên, BDS tác động gián tiếp đến mặt bằng giá qua nhiều kênh.

WHY/HOW

Cơ chế lan truyền: (1) Giá BDS tăng → giá thuê nhà/mặt bằng tăng → chi phí sinh hoạt và kinh doanh tăng; (2) Người lao động yêu cầu tăng lương để bù chi phí → chi phí sản xuất tăng → giá hàng hóa tăng; (3) Doanh nghiệp FDI gặp chi phí cao không muốn đầu tư → khan hiếm hàng hóa sản xuất trong nước → áp lực giá. BDS là nền tảng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh khác, tác động gián tiếp và dai dẳng hơn so với các hàng hóa thông thường.

Chiều ngược lại - lạm phát tác động đến BĐS: lạm phát cao → NHTW tăng lãi suất để kiểm soát → tín dụng BĐS bị thắt chặt, lãi vay lên 25-30% → người mua không đủ khả năng vay → thanh khoản BĐS cạn → giá giảm/đóng băng. Nghịch lý: khi lạm phát thấp (2016-2021), lãi suất thấp, tín dụng dồi dào thì BĐS mới có điều kiện tăng giá. CPI và giá BĐS có xu hướng NGƯỢC chiều.

Notes

  • 2023-03

    • Khác biệt Mỹ vs Việt Nam: Mỹ đưa housing cost vào rổ CPI nên giá nhà tăng tác động trực tiếp CPI; Việt Nam chưa làm vậy nhưng tác động gián tiếp vẫn rõ qua chuỗi: thuê nhà → lương → giá hàng hóa

  • 2022-03

    • Giai đoạn 2009-2010: CPI thấp nhất 6 năm - BĐS tăng mạnh
    • Giai đoạn 2011-2013: CPI 18,5% - lãi suất huy động 18-21%, lãi vay 25-30% - BĐS đóng băng, chung cư giảm từ 35 triệu/m2 xuống 17-20 triệu/m2
    • Giai đoạn 2021: CPI chỉ 1,47% - đầu 2022 BĐS tăng mạnh
    • Kết luận: CPI và giá BĐS có xu hướng NGƯỢC chiều

Backlinks