Ba luật bất động sản 2024

8 min read

Key takeaway

Ba luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở) có hiệu lực sớm từ 01/08/2024 - sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch - tạo hành lang pháp lý mới rõ ràng hơn và ngay lập tức thúc đẩy nguồn cung BĐS, đặc biệt tại Hà Nội.

WHAT

Ba đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản được Quốc hội phê duyệt và có hiệu lực từ 01/08/2024 (thay vì 01/01/2025 như kế hoạch ban đầu):

  • Luật Đất đai 2024: quy định về quản lý, sử dụng đất; định giá đất sát thị trường hơn. Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch VN (gần ngang bằng cá nhân trong nước) và người gốc Việt đã mất quốc tịch (chỉ mua BĐS trong dự án nhà ở).
  • Luật Kinh doanh Bất động sản 2024: quy định giao dịch BĐS, điều kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ các bên.
  • Luật Nhà ở 2024: quy định phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; cụ thể hóa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

WHY/HOW

Việc ba luật có hiệu lực sớm tạo ra tác động tức thì:

  • Nguồn cung bật tăng mạnh: Q3/2024, nguồn cung dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán tăng đột biến so với Q2 - đặc biệt rõ tại Hà Nội.
  • Dự án đất nền cũng tăng theo khi hành lang pháp lý rõ hơn.
  • TP.HCM tăng chậm hơn do các vướng mắc nội tại riêng, nhưng dự báo nguồn cung sẽ tăng mạnh năm 2025.
  • Bảng giá đất mới (theo Luật Đất đai) tác động đến: định giá đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đấu giá đất, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đầu vào dự án BĐS thương mại.

Notes

  • 2025-01

    • Có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 cùng với Luật Kinh doanh BĐS 2024 và Luật Nhà ở 2024.
    • Điều 28 Luật Đất đai 2024: quy định quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
    • Phân biệt pháp lý: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” (còn quốc tịch VN) khác “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” (đã mất quốc tịch, theo Điều 3 khoản 4 Luật Quốc tịch 2008).
    • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch VN: được nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất - quyền gần ngang bằng cá nhân trong nước.
    • Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (đã mất quốc tịch): chỉ được mua BĐS trong dự án phát triển nhà ở; được thừa kế và nhận tặng cho; với BĐS có thời hạn chỉ được thuê.

  • 2024-12

    • Điểm cộng: thúc đẩy giải phóng mặt bằng (giá đền bù sát thực hơn), giảm tình trạng bỏ cọc đấu giá (tiền cọc tính trên giá khởi điểm sát thực hơn).
    • Điểm trừ: chi phí đầu vào dự án cao hơn → giá nhà ở thương mại có thể tăng; chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng.
    • Quốc hội đẩy hiệu lực sớm 5 tháng - động cơ một phần là để giải quyết vấn đề đấu giá đất thổi giá.
    • Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất sát thị trường - đây là thay đổi quan trọng nhất so với trước.

  • 2024-06

    • Ngày 13/6/2024 Chính phủ đề xuất Quốc hội thông qua việc đưa 3 luật BĐS + Luật Tổ Chức Tín Dụng có hiệu lực từ 1/8/2024 thay vì 1/1/2025
    • Điểm mới đáng chú ý: Liên đoàn Lao Động được bổ sung là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
    • Thị trường BĐS trên sàn vẫn kém tích cực hơn nhóm ngân hàng và dịch vụ tài chính trong tuần 10-14/6/2024

  • 2024-05

    • Chính phủ ban hành Nghị quyết 79 ngày 27/05/2024 - lùi hiệu lực từ 01/07 sang 01/08/2024 để chờ thông tư/nghị định hướng dẫn
    • Thị trường kỳ vọng cao về hiệu lực sớm vì ba luật được đánh giá sẽ mở khóa nguồn cung và điều chỉnh giá hợp lý hơn
    • Nhiều điều khoản (như đất kết hợp đa mục đích) vẫn cần thêm thông tư hướng dẫn cụ thể mới áp dụng được

  • 2024-04

    • Chính phủ đề xuất rút ngắn thời gian hiệu lực ba luật BĐS mới xuống 01/07/2024 (sớm hơn 1 tháng) để sớm tăng nguồn cung - phản ứng trực tiếp trước tình trạng khan hiếm nguồn cung đẩy giá Hà Nội tăng phi lý
    • Kỳ vọng trong 1-2 năm sau khi luật có hiệu lực, nguồn cung sẽ cải thiện đáng kể và tạo điều kiện cho giá điều chỉnh

  • 2024-02

    • Nghị định 12/2024 (hiệu lực 05/02/2024) sửa đổi: (1) Nghị định 44/2014 về 4 phương pháp định giá đất và giá đất cụ thể, (2) Nghị định 10/2023 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013
    • Thay đổi trọng tâm: quy trình xác định giá đất cụ thể - chủ đầu tư phải xác định giá đất cụ thể trước khi được giao đất/đấu giá/đấu thầu/chuyển mục đích
    • Luật KDBDS 2024: đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng (giảm từ 30%) - sàng lọc chủ đầu tư không có thực lực; thanh toán theo tiến độ xây dựng thực tế thay vì tiến độ huy động vốn.
    • Luật KDBDS 2024: huy động vốn qua phát hành cổ phiếu/trái phiếu bị siết chặt điều kiện.
    • Luật Nhà ở 2024: người nước ngoài không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà; thời hạn sở hữu 50 năm với điều kiện gia hạn.
    • Điều 127 Luật Đất đai 2024: điều kiện tiến hành đấu giá QSDD - phải hoàn thành GPMB và tái định cư (TĐC/TCHTC), có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, có quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
    • Rủi ro ‘tổ chức lập quy hoạch chi tiết’ (1/500): nếu UBND chưa lập/phê duyệt, dự án không thể tiến hành đấu giá - là điểm nghẽn tiềm ẩn làm chậm tiến độ dự án BĐS.

  • 2024-01

    • Luật Đất đai 2024 cho phép lập quy hoạch đồng thời các cấp (tỉnh, thị trấn, phân khu) thay vì tuần tự - rút ngắn thời gian phê duyệt dự án BDS
    • Năm 2024 kỳ vọng hoàn thành quy hoạch 64 tỉnh thành; 108/111 quy hoạch đã được thẩm định (theo nghị quyết 61/2022/QH15)
    • Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cùng nhóm luật BDS tác động đến điều kiện cho vay mua nhà
    • Bối cảnh lịch sử 5 làn sóng BĐS Việt Nam (1993-2021) cho thấy mỗi chu kỳ tăng đều cần ít nhất một trong hai: (1) thay đổi pháp lý mở rộng quyền giao dịch/đầu tư BĐS, hoặc (2) sự kiện kinh tế lớn mang vốn ngoại vào (FDI, gia nhập WTO, BTA). Làn sóng thuần tín dụng (không có pháp lý hỗ trợ) thường ngắn và dễ vỡ hơn.
    • Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa 15 thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS trước đó; Luật Đất đai thông qua tại kỳ họp bất thường 15/1/2024
    • Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi ngày 18/1/2024 tại kỳ họp bất thường lần 5; 432/493 đại biểu tán thành (87,63%)
    • Thị trường phản ứng tích cực: VN-Index tăng hơn 30 điểm trong tuần, ngân hàng và bất động sản dẫn đầu dòng tiền

  • 2023-11

    • Quốc hội thông qua Luật Nhà ở và Luật KDBDS ngày 28/11/2023; Luật Đất đai bị hoãn sang kỳ họp sau (quá phức tạp, còn nhiều điểm cần chỉnh)
    • Luật Đất đai là luật mẹ bao trùm cả hai luật còn lại - hai luật mới đã tham chiếu bản dự thảo Luật Đất đai để tránh mâu thuẫn khi đồng bộ hiệu lực 01/01/2025
    • Đặt cọc mua BĐS tối đa 5% (giảm từ 30%): sàng lọc chủ đầu tư không có thực lực, hạn chế mô hình dùng tiền khách hàng làm vốn xoay vòng

Backlinks