fin·notes← fin·eco

Cấu trúc kinh tế Trung Quốc và bất động sản

7 min read

Key takeaway

Khủng hoảng kinh tế Trung Quốc 2023-2024 có gốc rễ từ cấu trúc tăng trưởng phụ thuộc quá mức vào sản xuất giá rẻ và bất động sản - khi cả hai trụ cột này suy yếu đồng thời, tạo vòng xoáy giảm phát rất khó thoát.

WHAT

Mô hình tăng trưởng Trung Quốc trong 20 năm (2000-2020) dựa trên ba trụ cột:

  1. Sản xuất giá rẻ quy mô lớn: lực lượng lao động trẻ đông đảo, lương thấp, thu hút toàn cầu (công xưởng thế giới).
  2. Hạ tầng: đầu tư mạnh đường cao tốc, đường sắt cao tốc - nền tảng phát triển kinh tế.
  3. Bất động sản: chiếm 25% GDP (gồm các ngành phụ trợ), là công cụ thu ngân sách chính quyền địa phương (bán đất), và là tài sản tích lũy chủ yếu của người dân.

WHY/HOW

Vòng xoáy giảm phát Trung Quốc (2022-2024):

  • BĐS suy giảm (do chính sách ba làn ranh đỏ 2020 + nhu cầu thực giảm do dân số già).
  • Chính quyền địa phương mất 30-40% thu ngân sách từ bán đất.
  • Đầu tư hạ tầng công bị cắt giảm.
  • Người dân cảm thấy nghèo đi (giá trị tài sản BĐS giảm, thu nhập thực giảm).
  • Tiêu dùng (chữ C trong GDP) co lại.
  • CPI tiệm cận 0, PPI âm (giảm phát).
  • GDP tăng trưởng chậm lại.

Hai nguyên nhân suy yếu mô hình sản xuất:

  1. Nhân khẩu học: chính sách một con → dân số già, chi phí lao động tăng, lực lượng lao động trẻ thu hẹp.
  2. Địa chính trị: chiến tranh thương mại Mỹ-Trung 2018 → sản xuất dịch chuyển sang ASEAN (Việt Nam, Ấn Độ, Indonesia).

Gói kích thích tháng 9/2024 tác động ngắn hạn nhưng không giải quyết được cấu trúc - cần thay đổi mô hình tăng trưởng sang công nghệ, đổi mới sáng tạo, năng suất lao động cao hơn.

Notes

  • 2023-11

    • 56/70 thành phố báo giá nhà mới giảm (cao nhất từ 10/2020, tăng từ 54 thành phố tháng 9); 67/70 thành phố báo giá nhà hiện hữu giảm
    • Giá nhà giảm tháng thứ 4 liên tiếp (-0,3% MoM sau -0,2% tháng 9); Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Quảng Châu đều giảm
    • Nhu cầu yếu do thu nhập thấp, tiết kiệm hậu COVID tăng; dù giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập

  • 2023-10

    • Country Garden áp dụng mô hình 4-5-6: 4 tháng từ thu hồi đất đến khởi công, 5 tháng thu tiền người mua, 6 tháng hoàn vốn đầu tư - tổng 15 tháng/dự án, vòng quay cực nhanh
    • Chiến lược tập trung đô thị cấp 3-4 kết hợp chính sách tái phát triển khu ổ chuột (6/2015) - doanh số bán nhà Trung Quốc tăng vọt từ 2015 đến đỉnh 1/2021
    • Ba lằn ranh đỏ (2021) phanh đột ngột mô hình đòn bẩy cao - Country Garden và Evergrande đều không đáp ứng được chỉ tiêu, dẫn đến vỡ nợ

  • 2023-09

    • Quan chức Trung Quốc lần đầu công khai thừa nhận: 1,4 tỷ dân không đủ lấp đầy nhà bỏ trống trên toàn quốc
    • Khủng hoảng từ 2021 khi Evergrande vỡ nợ; Country Garden tiếp tục trên bờ vực vỡ nợ Q3/2023
    • Tổng diện tích nhà chưa bán tháng 8/2023: 648 triệu m2; tồn kho chính thức 318 triệu m2 (10.000 m2 x 31.841)
    • Doanh số 100 nhà phát triển lớn nhất tháng 8/2023 giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái - thấp nhất 1 năm
    • ADB dự báo GDP Trung Quốc 2023: 4,7% (dưới mục tiêu 5%), 2024: 4,8%; rủi ro BĐS có thể lan sang ổn định tài chính toàn cầu
    • Mô hình vòng quay cực nhanh của Country Garden: 4 tháng từ thu hồi đất đến khởi công, 5 tháng thu tiền người mua, 6 tháng hoàn vốn - bền vững khi thị trường đi lên, sụp đổ khi chính sách phanh lại

  • 2023-08

    • Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản Chapter 15 tại Mỹ ngày 17/8/2023 - diễn biến không bất ngờ vì thị trường đã biết trước hơn 2 năm (từ giữa 2021).
    • Evergrande lỗ 81 tỷ USD trong 2 năm, không còn trong top 10 BĐS Trung Quốc; đang bán cổ phần công ty xe điện để trả nợ.
    • Country Garden (top 1 BĐS Trung Quốc) cũng đang gặp khó khăn - nợ bằng nửa Evergrande.
    • Bài học từ Nhật Bản: khi dân số già hóa, nhu cầu BĐS giảm; Trung Quốc nhìn thấy rủi ro này và cấu trúc lại chủ động - chiến lược dài hạn dịch chuyển sang công nghệ, sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.
    • Country Garden không trả được 22,5 triệu USD lãi coupon 2 trái phiếu đô la đến hạn 7/8/2023 - cổ phiếu giảm 70% từ đầu năm, trái phiếu 2023-2024 còn 11 xu; 64% tổng nợ vay đáo hạn trong 1-2 năm (2023-2024).
    • 3 áp lực đồng thời lên thị trường BĐS Trung Quốc:
      1. giá nhà quá cao + thất nghiệp tăng làm người dân giảm mua
      2. nhà phát triển thiếu vốn, doanh thu bán nhà giảm, dự án đình trệ
      3. ngân hàng thận trọng cho vay do lo nợ xấu (dư nợ tín dụng BĐS chiếm 30% tổng tín dụng)
    • Trung Quốc giảm phát tháng 7/2023: CPI và PPI đều âm - tổng cầu suy giảm (người tiêu dùng cắt chi tiêu, doanh nghiệp giảm đầu tư, xuất khẩu yếu).
    • 50% chủ sở hữu câu lạc bộ bóng đá Trung Quốc là tập đoàn BĐS (Evergrande, Country Garden…); dùng đầu tư thể thao như công cụ truyền thông thương mại - tiền tài trợ thực chất là chuyển nội bộ tập đoàn (164% doanh thu tài trợ).
    • Khi BĐS suy giảm (COVID + ba lằn ranh đỏ), 16 câu lạc bộ 3 hạng đầu giải đấu Trung Quốc giải thể - minh chứng câu lạc bộ phụ thuộc dòng tiền BĐS chứ không tự sinh lời.
    • Năm 2016-2017: Trung Quốc chi 250 triệu bảng phí chuyển nhượng mùa đông (vượt Premier League), 10/20 cầu thủ lương cao nhất thế giới tại Trung Quốc - bong bóng chi tiêu không có nền tảng bản quyền truyền hình.

Tỷ lệ thất nghiệp thanh niên Trung Quốc gần 19% (Q3/2024). GDP 4.7% thấp hơn mục tiêu 5% - với nền kinh tế “đang phát triển” như Trung Quốc, dưới 5% là tăng trưởng rất chậm.

Backlinks