Key takeaway
Chất lượng tài sản - đặc biệt tính thanh khoản của tài sản ngắn hạn - quan trọng hơn nhiều so với tỷ số nợ/tài sản hay doanh thu/lợi nhuận khi đánh giá khả năng trả nợ của doanh nghiệp.
WHAT
Phân tích chất lượng tài sản đi sâu vào CẤU TRÚC bên trong của từng nhóm tài sản: tài sản ngắn hạn thực sự có bao nhiêu tiền mặt sẵn dùng, bao nhiêu là hàng tồn kho/dự án dở dang chưa thanh lý được; tài sản dài hạn định giá có phản ánh thực tế thị trường không. Số liệu tổng hợp (current ratio, D/E ratio) có thể đẹp nhưng che giấu rủi ro thanh khoản thực tế.
WHY/HOW
Doanh nghiệp BĐS đặc biệt dễ bị hiểu nhầm: tài sản ngắn hạn lớn (dự án đang xây) nhưng không thể chuyển thành tiền ngay lập tức để trả nợ đến hạn. Phải tách biệt: tiền thực (restricted vs unrestricted), receivables chất lượng cao vs thấp, inventory/WIP có thể bán nhanh vs không. Khi giá BĐS giảm, giá trị tài sản đảm bảo cũng giảm theo - tạo vòng xoáy tiêu cực.
Related
Notes
- 2021-09
- Evergrande: tài sản ngắn hạn 1.904 tỷ NDT vs nợ ngắn hạn ~2.500 tỷ NDT - current ratio có vẻ gần 1; nhưng 1.257 tỷ NDT là WIP (dự án dở dang), tiền thực sự khả dụng chỉ ~180 tỷ - không đủ trả nợ đến hạn 335 tỷ NDT năm 2021
- Giá trị hợp lý BĐS đầu tư giảm 15.8% so với đầu năm 2020; ước tính đến 9/2021 giảm >20%
- Báo cáo thường niên phần liquidity chỉ có 3-4 dòng, né tránh thông tin quan trọng nhất