Key takeaway
Chuỗi giá trị BĐS dân cư Việt Nam đi qua 5 giai đoạn chính - chủ đất, chủ đầu tư dự án, nghiên cứu/xây dựng, môi giới/bán hàng/quản lý, và thị trường sơ cấp/thứ cấp - mỗi giai đoạn có bộ rủi ro và tác nhân riêng biệt; hiểu chuỗi này giúp nhận diện bên nào hưởng lợi và bên nào chịu rủi ro trong từng pha thị trường.
WHAT
Chuỗi giá trị BĐS dân cư bao gồm: (1) Thị trường đất đai - chủ đất (nhà nước/tư nhân) cung cấp quỹ đất thô; (2) Chủ đầu tư dự án - tiếp nhận đất, xin pháp lý, lên quy hoạch chi tiết; (3) Nghiên cứu và xây dựng - công ty tư vấn thiết kế, nhà thầu tổng, nhà thầu phụ; (4) Phân phối - công ty môi giới, sàn giao dịch BĐS; (5) Quản lý - công ty quản lý tòa nhà; (6) Sản phẩm - thị trường sơ cấp (mua từ chủ đầu tư) và thứ cấp (mua đi bán lại). Ngân hàng thương mại tham gia xuyên suốt qua cho vay chủ đầu tư, cho vay người mua và bảo lãnh hợp đồng.
WHY/HOW
Phân tích chuỗi giá trị giúp: (1) xác định biên lợi nhuận tích lũy tại từng khâu - chủ đầu tư nắm giá trị lớn nhất vì chịu rủi ro pháp lý và vốn dài hạn; (2) nhận diện điểm thắt cổ chai khi thị trường xấu - pháp lý tắc ở khâu 2, tín dụng siết ở khâu ngân hàng, môi giới co lại ở khâu 4; (3) đánh giá mô hình tích hợp dọc (vertical integration) của các tập đoàn lớn như Vinhomes kiểm soát từ quỹ đất đến quản lý vận hành, tạo biên lợi nhuận cao hơn so với chủ đầu tư thuần túy thuê ngoài.
Related
Notes
- 2023-10
- Sơ đồ chuỗi giá trị ngành BĐS dân cư Việt Nam: chủ đất - chủ đầu tư dự án - nghiên cứu/xây dựng - môi giới/bán hàng/quản lý - sản phẩm sơ cấp và thứ cấp; ngân hàng, công ty xây dựng, công ty môi giới và sàn giao dịch là các tác nhân hỗ trợ xuyên suốt
Links
- BĐS dân cư