Giá niêm yết BĐS

3 min read

Key takeaway

Giá niêm yết BĐS sơ cấp thường cao hơn giá thực vì bao gồm nhiều khoản chiết khấu và chính sách bán hàng; nhà đầu tư cần tính giá thực mới so sánh được các sản phẩm với nhau.

WHAT

Giá niêm yết BĐS (listed/sticker price) là mức giá công bố của chủ đầu tư trên bảng giá, thường bao gồm cộng dồn nhiều loại chiết khấu và chi phí tài chính. Giá thực (transaction price) là mức khách hàng thực sự trả sau khi trừ toàn bộ chiết khấu áp dụng. Chênh lệch có thể rất lớn - điển hình 10-40% tùy chính sách.

Các loại chiết khấu phổ biến:

  • Chiết khấu thanh toán sớm (thanh toán 95-100%): 10-40%
  • Ân hạn gốc lãi 2-4 năm (chi phí tài chính được cộng vào giá niêm yết)
  • Hỗ trợ lãi suất 0% một thời gian (chi phí lãi vay được phân bổ vào giá)
  • Chiết khấu thanh toán theo tiến độ: 5-15%

WHY/HOW

Chủ đầu tư nâng giá niêm yết cao để bảo vệ giá trị thương hiệu dự án, sau đó dùng chiết khấu như công cụ kích thích thanh khoản mà không bị coi là giảm giá. Điều này làm giá niêm yết liên tục tăng theo thời gian dù giá thực có thể đi ngang hoặc giảm.

Để so sánh sản phẩm sơ cấp với thứ cấp (không có chiết khấu) hoặc giữa các dự án với nhau, nhà đầu tư bắt buộc phải tính về giá thực. Khi thị trường khó khăn, chủ đầu tư có thể giảm giá thực mạnh (ví dụ 36% theo quý) trong khi giá niêm yết vẫn cao - tạo ra hiện tượng giá thị trường thực tế giảm nhưng thống kê giá niêm yết không phản ánh.

Notes

  • 2024-02

    • Ví dụ cụ thể: căn 3PN 108m2 của chủ đầu tư nước ngoài, giá niêm yết 18,65 tỷ, thanh toán 95% ngay được chiết khấu 40% - giá thực chỉ 12,53 tỷ.
    • TP.HCM sơ cấp Q4/2023 giảm 36% theo quý, giá thực tiệm cận mức năm 2020 (69 triệu/m2) dù giá niêm yết vẫn cao.
    • Nhiều chủ đầu tư ân hạn gốc lãi 2-4 năm và hỗ trợ lãi suất lên 15 năm - chi phí này được cộng vào giá niêm yết.

  • 2023-12

    • Ví dụ chiết khấu ẩn ngay cả khi mua “giá tốt”: 10 năm miễn phí dịch vụ chung cư, 3 năm miễn phí gửi xe, 1 năm học phí cho con, tiền khám chữa bệnh cho gia đình - tổng cộng là giảm thực vào giá.
    • Nam Long: Akira City điều chỉnh từ 48 xuống 45 triệu/m2; Mizuki Park giảm nhẹ Q4/2023.
    • CapitaLand không giảm giá trực tiếp mà tăng chiết khấu - bản chất tương đương giảm giá.
    • Báo cáo CBRE Q3/2023 HCM: chủ đầu tư “không giảm giá trực tiếp” mà áp dụng chính sách ưu đãi và chiết khấu để đảm bảo hấp thụ.

Backlinks