Key takeaway
BDS xây trên đất thuê 50 năm phải tính khấu hao hàng năm = giá mua chia số năm thực tế còn lại (không phải 50 năm); càng gần hết hạn, giá trị tài sản giảm mạnh.
WHAT
Khi mua bất động sản xây trên đất thương mại dịch vụ (đất thuê nhà nước 50-70 năm), giá trị quyền sử dụng đất sẽ giảm dần theo năm. Chi phí khấu hao năm = giá mua / số năm còn lại tính từ lúc chủ đầu tư được bàn giao đất đến ngày hết hạn thuê. Không tính từ 50 năm gốc vì thời gian triển khai dự án (có thể nhiều năm) đã tiêu hao một phần thời hạn trước khi bán cho người mua.
WHY/HOW
Khác với đất ở (quyền sử dụng lâu dài, không khấu hao), đất thương mại dịch vụ có ngày hết hạn xác định. Sau khi hết hạn nếu không được gia hạn, tài sản trên đất không được bồi thường; người mua còn phải trả chi phí phá dỡ. Vì vậy, giá trị thực tế của tài sản phải được phân bổ đều cho các năm sử dụng còn lại. Một shop house 70 tỷ còn 40 năm sử dụng = mất 1,75 tỷ/năm chỉ riêng khoản khấu hao này, chưa tính lạm phát và bảo trì. Đây là lý do tài sản loại này có rủi ro thanh khoản cao: người mua lại phải chấp nhận giá thấp hơn tương ứng với số năm đã tiêu hao.
Related
Notes
- Ví dụ: shop house 70 tỷ còn 30 năm = khấu hao 2,33 tỷ/năm; còn 40 năm = 1,75 tỷ/năm
- Thời gian thực tế còn lại thường ngắn hơn 50 năm vì chủ đầu tư mất vài năm triển khai dự án
- Luật Đất đai 2024: hết hạn không được gia hạn → phải tự xử lý tài sản, quá 24 tháng nhà nước thu hồi không bồi thường, chi phí phá dỡ do người dùng đất chịu
- Rủi ro gia hạn: phụ thuộc quy hoạch không thể biết trước 40-50 năm; nếu được gia hạn phải nộp tiền thuê theo giá đất thị trường (NQ18 định hướng trả tiền hàng năm)
- Cần tính cùng với lạm phát và bảo trì (2-4%/năm) để có tổng chi phí sở hữu thực