Phân khúc bất động sản

5 min read

Key takeaway

Phân khúc bất động sản chia thị trường thành các nhóm sản phẩm theo giá hoặc chất lượng, giúp nhà đầu tư xác định đúng phân khúc mục tiêu và so sánh sản phẩm cùng nhóm.

WHAT

Phân khúc bất động sản là cách chia thị trường thành các nhóm dựa trên đặc điểm sản phẩm. Hai cách phân khúc phổ biến:

  1. Theo chất lượng kỹ thuật (Bộ Xây dựng - Thông tư 31/2016):
  • Hạng A: cao cấp (đạt 18+/20 tiêu chí nhóm A)
  • Hạng B: trung cấp (đạt 18+/20 tiêu chí nhóm B)
  • Hạng C: bình dân (còn lại)
  1. Theo giá (CBRE, áp dụng từ Q1/2024):
  • Bình dân: <1.500 USD/m2
  • Trung cấp: 1.500-2.500 USD/m2
  • Cao cấp: 2.500-5.000 USD/m2
  • Hạng sang: 5.000-12.000 USD/m2
  • Siêu sang: >12.000 USD/m2

Ngoài ra, BĐS còn được phân theo thời hạn sử dụng đất: đất lâu dài (nhà ở chung cư, nhà phố, biệt thự/liền kề, đất nền) và đất có thời hạn 50-70 năm (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, BĐS nghỉ dưỡng, khu công nghiệp). Theo tháp tài sản cá nhân: nhà để ở (nhu cầu thiết yếu) - nhà cho thuê dòng tiền - BĐS tăng trưởng (đất nền/liền thổ) - BĐS cao rủi ro (nghỉ dưỡng).

WHY/HOW

Phân khúc hóa thị trường giúp:

  • Nhà đầu tư/người mua so sánh đúng sản phẩm cùng nhóm, không bị nhầm lẫn
  • Định hướng chính sách: cơ quan quản lý biết được cung-cầu từng phân khúc để điều tiết
  • Phát hiện bất thường: khi giá chào bán không tương ứng phân khúc chất lượng thực tế

Rủi ro khi không có phân khúc chuẩn hóa: chủ đầu tư tự định danh phân khúc, tạo thông tin bất cân xứng giữa người bán và người mua.

Notes

  • 2024-06

    • Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bắt buộc đăng ký xếp hạng (phân khúc theo tiêu chí Bộ Xây dựng) trước khi mở bán, nhằm giải quyết tình trạng ‘rối loạn phân khúc’ trên thị trường
    • CBRE cập nhật thang phân loại giá từ Q1/2024 với 5 phân khúc thay vì ít hơn như trước

  • 2024-01

    • Văn phòng cho thuê: giá thuê giảm do xu hướng remote work và khó khăn doanh nghiệp 2023; triển vọng đi ngang
    • Trung tâm thương mại/bán lẻ: giá thuê tăng nhẹ (tổng mức bán lẻ 2023 tăng 9,6%); rủi ro từ thương mại điện tử
    • Nhà phố cho thuê mặt phố: tỷ lệ trống cao do thương mại điện tử
    • Khu công nghiệp: điểm sáng - tỷ lệ lấp đầy cao dù giá thuê tăng; lợi thế: nhân công, ổn định, ưu đãi thuế
    • BĐS nghỉ dưỡng: pháp lý chưa rõ ràng; xếp vào nhóm rủi ro cao

  • 2023-07

    • Chung cư trung tâm TP.HCM/HN: giá tăng 30-40% năm trước, sau đó giảm 7-12%, vẫn cao so với thu nhập trung bình
    • BDS khu công nghiệp: ổn định nhờ nhu cầu FDI, dù tăng trưởng chậm do kinh tế toàn cầu khó khăn
    • Đất nền ven đường cao tốc Nghệ An-Hà Tĩnh, vùng sâu: chuyên gia không đánh giá cao do thiếu hạ tầng đồng bộ và nhu cầu thực

  • 2023-03

    • Kim tự tháp phân khúc BĐS theo rủi ro/mục tiêu: Phòng vệ (nhà ở) - Thu nhập (cho thuê) - Tăng trưởng (đất nền, liền kề, biệt thự) - Rủi ro (nghỉ dưỡng)
    • Taxonomy phân khúc BĐS Việt Nam: Nhà ở (bình dân/trung cấp/cao cấp/thấp tầng-đất nền), Du lịch-Nghỉ dưỡng (biệt thự biển/núi, condotel), Thương mại (bán lẻ, TM), Khu công nghiệp (thuê đất/nhà xưởng)
    • BĐS dùng tín dụng nhiều nhưng đóng góp GDP chỉ ~3,5% → giá trị thặng dư tạo ra chưa cao; nên ưu tiên phân khúc tạo giá trị thật (KCN, thương mại, nhà ở nhu cầu thật, NOXH), giảm condotel/CH cao cấp

  • 2023-02

    • BĐS nhà ở vẫn khó khăn do lãi suất cao, tín dụng thắt chặt; BĐS khu công nghiệp ổn định hơn, ít bị ảnh hưởng
    • Yếu tố đánh giá BĐS khu công nghiệp: hạ tầng giao thông (cao tốc Bắc Nam), chính sách thu hút FDI, cách ghi nhận doanh thu hợp đồng thuê (thuê 1 lần vs thuê định kỳ ảnh hưởng BCTC)

  • 2020-03

    • Tác giả tập trung phân tích 2 phân khúc cá nhân quan tâm: nhà phố và chung cư; bỏ qua đất nền vùng ven
    • Chung cư tại TP.HCM: nguồn cung bị tắc từ cuối 2018 do vướng thủ tục pháp lý; Novaland gửi công văn xin giải phóng dự án
    • Nhà phố: số lượng người bán tăng đáng kể đầu 2020, áp lực giảm giá bắt đầu xuất hiện

Backlinks