Phương pháp so sánh trực tiếp

2 min read

Key takeaway

Định giá bằng cách so sánh tài sản cần định giá với các giao dịch tương đồng làm benchmark - phương pháp được dùng nhiều nhất.

WHAT

Lựa chọn những tài sản tương đồng (về vị trí, loại hình, đặc điểm) đã giao dịch để làm chuẩn so sánh, từ đó suy ra giá của tài sản cần định giá. Là phương pháp phổ biến và được dùng nhiều nhất trong định giá bất động sản.

WHY/HOW

Phương pháp này phản ánh trực tiếp mức giá thị trường thực tế nên dễ chấp nhận. Tuy nhiên nó phụ thuộc hoàn toàn vào số lượng và chất lượng giao dịch tương đồng. Ở thị trường phát triển, giao dịch nhiều và minh bạch nên áp dụng dễ; ở Việt Nam phải chọn tối thiểu 3-5 tài sản tương đồng và khó tìm đủ, đặc biệt ở khu vực ít giao dịch.

Notes

  • 2026-04

    • Cần ít nhất 3-5 tài sản tương đồng để áp dụng tại Việt Nam.
    • Thách thức: thiếu thông tin giá giao dịch thực giữa hai bên mua bán; thị trường VN kém minh bạch.
    • Ở nước phát triển có thể tra cứu giá giao dịch trên website cơ quan liên ngành dù không làm trong ngành.

  • 2024-02

    • Phương pháp so sánh được liệt kê là 1 trong 4 phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014 (NĐ12/2024 sửa đổi); thách thức thực tế: VN thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch để so sánh
    • Luật Đất đai 2024 đặt phương pháp so sánh là ưu tiên hàng đầu trong 4 phương pháp
    • Điểm nghẽn: Việt Nam thiếu cơ sở dữ liệu giá chuyển nhượng đất đai thực tế - vấn đề đã được kênh TCKD đề cập nhiều lần
    • Giao dịch đấu giá bất thường (ví dụ Thủ Thiêm) không đủ tính “marketability” - không dùng làm tham chiếu

Backlinks