Key takeaway
Phân tích BCTC DN BĐS cần tập trung vào 4 khoản đặc thù:
- backlog doanh thu (người mua trả trước + đặt cọc)
- tỷ lệ doanh thu thường xuyên vs đột biến một lần
- LCTT so với lợi nhuận
- phải thu/cho vay nội bộ phản ánh dòng tiền thực sự
WHAT
Doanh nghiệp BĐS có đặc thù kế toán khác ngành sản xuất/dịch vụ:
- chu kỳ doanh thu dài (thu tiền trước - ghi nhận doanh thu sau)
- lợi nhuận có thể đến từ bán dự án (tài chính) hoặc bán căn hộ (doanh thu thuần)
- dòng tiền HĐKD thường âm trong giai đoạn đầu tư
- các khoản phải trả lớn là ‘tài sản ẩn’ (backlog)
WHY/HOW
Framework phân tích: Bước 1 - đọc thuyết minh doanh thu tài chính (có giao dịch bán dự án một lần không?); Bước 2 - đối chiếu LCTT với lợi nhuận (tiền đã thực nhận chưa?); Bước 3 - xem ‘người mua trả trước’ và ‘phải trả khác’ để ước backlog; Bước 4 - kiểm tra phải thu và cho vay bên liên quan (tiền thực ra đi đâu). Mỗi khoản bất thường cần truy thuyết minh.
Related
Notes
-
2023-10
- Quy tắc thực chiến phân tích BĐS dân cư: đọc hàng tồn kho trước khi đọc lợi nhuận - nếu tồn kho cao và không giảm qua nhiều quý, khả năng doanh thu tương lai bị hạn chế; kết hợp với backlog để có bức tranh hoàn chỉnh về pipeline doanh thu
-
2020-04
- VHM Q1/2020 là case study điển hình: thuyết minh 27.2 (doanh thu tài chính), 19.2 (phải thu), 23 (phải trả khác/đặt cọc) và LCTT kết hợp cho thấy toàn cảnh rõ hơn headline số lợi nhuận