Quỹ tín thác bất động sản

5 min read

Key takeaway

REIT là công cụ chứng khoán hóa bất động sản cho thuê, cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận dòng tiền từ cho thuê quy mô lớn mà không cần sở hữu tài sản trực tiếp; là cơ chế huy động vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

WHAT

REIT (Real Estate Investment Trust) là quỹ đầu tư tín thác bất động sản, trong đó doanh nghiệp xây và vận hành dự án cho thuê, sau đó chứng khoán hóa tài sản này thành đơn vị quỹ niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ để nhận dòng tiền từ tiền thuê. Tại Mỹ, REIT được khấu trừ thuế 20% và phải phân phối tối thiểu 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tại Việt Nam, khái niệm này chưa phổ biến nhưng đang được bàn luận trong bối cảnh phát triển nhà ở cho thuê chiến lược. Phân loại theo đối tượng đầu tư: Equity REIT (khai thác bất động sản có sẵn), Mortgage REIT (vay thêm để cùng đầu tư rồi khai thác), Hybrid REIT (kết hợp cả hai). Năm 2021, thị trường REIT toàn cầu đạt 2.500 tỷ USD với 865 quỹ niêm yết tại 41 quốc gia, chiếm khoảng 80% GDP các nước có REIT.

WHY/HOW

Mô hình REIT giải quyết bài toán vốn cho nhà ở cho thuê dài hạn: chủ đầu tư không cần giữ toàn bộ vốn chết trong tài sản; nhà đầu tư nhỏ có kênh đầu tư bất động sản thanh khoản cao; nhà nước huy động được nguồn lực tư nhân thay vì bao cấp. Quy trình: nhận ưu đãi đất - xây và vận hành - phát hành chứng khoán - niêm yết. Điều kiện thành công: khung pháp lý rõ, ưu đãi thuế đủ hấp dẫn, hợp đồng thuê dài hạn ổn định tạo dòng tiền dự báo được. REIT giải quyết đồng thời 2 bài toán: (1) nhà phát triển bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng/trái phiếu/cổ phiếu - các kênh vốn vốn có giới hạn; (2) nhà đầu tư cá nhân ít vốn vẫn tiếp cận được lớp tài sản bất động sản (vốn đòi hỏi quy mô vốn lớn, thanh khoản thấp, cần quản lý vận hành) thông qua chứng chỉ quỹ thanh khoản cao hơn. Cơ chế tin cậy (“trust”) được đảm bảo bằng điều lệ rõ ràng về phân khúc/khu vực đầu tư, cùng hệ thống giám sát gồm cơ quan nhà nước, tổ chức định giá độc lập, kiểm toán, tư vấn. Tại Việt Nam, Thông tư 228/2012 quy định: tối thiểu 65% NAV vào bất động sản, tối thiểu 90% lợi nhuận chia cho nhà đầu tư, không vay quá 5% NAV, bắt buộc tổ chức dưới dạng quỹ đóng vì bất động sản là tài sản dài hạn, kém thanh khoản.

Notes

  • 2022-11

    • Điểm 15-16 trong 16 giải pháp (11/2022): thí điểm REIT BĐS cho thuê được đẩy mạnh; phát hành trái phiếu riêng và cho vay ưu đãi cho BĐS cho thuê
    • Bất động sản cho thuê phục vụ sinh viên, công nhân khu công nghiệp - nhu cầu thực, không đầu cơ

  • 2022-10

    • Lịch sử: Quốc hội Mỹ cho phép mô hình REIT từ năm 1960 nhằm mục tiêu mọi người đều tiếp cận được bất động sản; mở rộng sang resort (1970), rạp chiếu phim (1997), data center (2004)
    • Quy mô toàn cầu 2021: 2.500 tỷ USD (Bắc Mỹ 1.800 tỷ USD), tăng vốn 174 tỷ USD riêng năm 2021, 865 quỹ niêm yết tại 41 quốc gia, chiếm 80% GDP các nước có REIT (2020) so với 28% (1990)
    • CAGR lợi nhuận 6/2009-12/2021: trái phiếu 2,3%, BĐS tư nhân 7,41%, cổ phiếu 8,1%, REIT khoảng 13% - cao nhất trong các lớp tài sản so sánh
    • Cơ cấu REIT Mỹ mở rộng từ dân cư/văn phòng/bán lẻ (2010) sang thêm hạ tầng (10%) và công nghiệp (14%) năm 2021; dòng tiền dân cư quý 2/2022 đạt 3,6 tỷ USD so với cả năm 2019 chỉ 3,3 tỷ USD
    • Thị trường Mỹ: số quỹ REIT tăng từ 34 (1971) lên 223 (2020), quy mô vốn từ 1,4 tỷ USD lên khoảng 1.249 tỷ USD
    • Việt Nam thuộc nhóm 41 quốc gia có hành lang pháp lý REIT (xuất hiện từ 2015) nhưng hiện chỉ có DUY NHẤT 1 quỹ (TCREIT, thuộc công ty quản lý quỹ Techcom)
    • Căn cứ pháp lý Việt Nam: Luật Chứng khoán 70, Nghị định 58/60/108, đặc biệt Thông tư 228/2012 hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản
    • Quy định Việt Nam: tối thiểu 65% NAV vào bất động sản, tối thiểu 90% lợi nhuận chia cho nhà đầu tư, không vay quá 5% NAV tại một thời điểm, không cho vay/bảo lãnh/bán khống bằng vốn quỹ, bắt buộc quỹ đóng, giao dịch BĐS trong biên độ +-10% giá tham chiếu (định giá lại mỗi 6 tháng)
    • Nhận định 2 khách mời: REIT là hướng đi khả quan khi tín dụng/trái phiếu/cổ phiếu cho BĐS đều có giới hạn, nhưng phát triển chậm tại Việt Nam do thiếu nhận thức xã hội và rào cản vận hành quỹ đóng

  • Thượng Hải áp dụng: ưu đãi đất 1/5 giá thương mại, cam kết 70 năm cho thuê. Mỹ dẫn đầu về sở hữu tổ chức trong phân khúc cho thuê.

Backlinks