fin·notes← fin·eco

Thẩm định BDS trước khi mua

3 min read

Key takeaway

Nhà đầu tư cần thẩm định BDS như phân tích trái phiếu: xem cả lịch sử chủ đầu tư, chất lượng ban quản trị/ban quản lý, pháp lý hồ sơ - không chỉ nhìn giá và khuyến mại.

WHAT

Thẩm định BDS (due diligence) là quá trình kiểm tra toàn diện trước khi quyết định mua: pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, chất lượng quản lý vận hành, hợp đồng mua bán, và cộng đồng cư dân hiện hữu.

WHY/HOW

Với thị trường sơ cấp (mua từ CĐT):

  1. xem lịch sử triển khai các dự án trước
  2. đánh giá công ty quản lý vận hành được chỉ định
  3. đọc kỹ hợp đồng - đặc biệt điều khoản về bãi xe, phí dịch vụ, tiến độ

Với thị trường thứ cấp:

  1. tham khảo hội nhóm cư dân trên MXH
  2. đến trực tiếp tòa nhà vào buổi tối để gặp cư dân
  3. lý tưởng nhất là thuê ở thử trước khi mua

Notes

  • 2024-01

    • Checklist pháp lý thứ cấp - 11 điểm bắt buộc:
      1. không quy hoạch/giải tỏa
      2. không tranh chấp (anh em, hàng xóm)
      3. không kê biên thi hành án
      4. không thế chấp hoặc đã giải chấp trước khi bán
      5. diện tích khớp giấy chứng nhận (kiểm tra lấn chiếm hai chiều)
      6. xác định ai chịu thuế phí chuyển nhượng
      7. ghi rõ mức phạt cọc, thời hạn, địa điểm công chứng
      8. ký và ký nháy từng trang của TẤT CẢ đồng sở hữu
      9. xây đúng giấy phép (mật độ, số tầng, hoàn công)
      10. chuyển nhượng toàn bộ tài sản gắn liền với đất
      11. lộ trình thanh toán rõ theo từng bước
    • Khi hết hạn cọc mà không liên lạc được bên kia: gọi thừa phát lại lập vi bằng ngay để làm bằng chứng tại tòa

  • 2023-12

    • Hầu hết người mua nhà Việt Nam chưa đọc kỹ hợp đồng mua bán (tương tự mua trái phiếu không đọc prospectus)
    • Thị trường thiếu các tổ chức đánh giá độc lập BDS (khác với thị trường trái phiếu có rating agency)
    • Chủ đầu tư thường ở thế đàm phán cao hơn: không sửa hợp đồng cá nhân

Backlinks