Thuế đất phi nông nghiệp

3 min read

Key takeaway

Thuế đất phi nông nghiệp là loại thuế đất ở hàng năm tại Việt Nam, tính theo công thức: diện tích x đơn giá (bảng UBND) x thuế suất (0,03%-0,15% theo mức lũy tiến vượt hạn mức). Mức thuế suất rất thấp so với quốc tế, nhưng khi bảng giá đất sát thị trường thì tổng tiền thuế tăng mạnh.

WHAT

Thuế đất phi nông nghiệp (cụ thể là đất ở) là khoản nộp hàng năm theo Điều 7 Thông tư 153/Bộ Tài chính. Công thức:

  • Thuế phải nộp = Diện tích chịu thuế x Giá đất (bảng UBND) x Thuế suất
  • Bậc thuế lũy tiến theo diện tích so với hạn mức sử dụng đất từng địa phương:
    • Trong hạn mức: 0,03%/năm
    • Vượt hạn mức đến 3 lần: 0,07%/năm
    • Vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%/năm
  • Giá đất tính theo bảng giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành (không phải giá thị trường)
  • Hạn mức sử dụng đất do từng địa phương quy định (thường thấp hơn ở đô thị, cao hơn ở nông thôn)

WHY/HOW

Đây là thuế nắm giữ đất ở (recurrent tax), khác hoàn toàn với thuế chuyển nhượng (phát sinh khi mua bán). Vì đơn giá tính theo bảng UBND - vốn thấp hơn giá thị trường nhiều lần - nên tổng tiền thuế thực tế rất nhỏ. Luật Đất đai 2024 yêu cầu cập nhật bảng giá đất hàng năm sát thị trường: dù thuế suất không thay đổi, chỉ cần đơn giá tăng 10 lần là tiền thuế tăng 10 lần. Đây là cơ chế tự động tăng gánh nặng thuế đất theo đà tăng giá bất động sản mà không cần sửa luật thuế suất.

Notes

  • 2024-02
    • Ví dụ tính: đơn giá 50 triệu/m2, 100m2 (50m2 trong hạn mức + 50m2 vượt hạn mức) tại quận A Hà Nội - thuế hàng năm khoảng 3 triệu 250 nghìn đồng
    • Đơn giá bảng UBND mặt phố Cầu Giấy 2019 chỉ 55,6 triệu/m2, trong khi giá thị trường 2024 đã vượt 300 triệu/m2
    • So sánh: Cali (quận Cam) thuế suất 0,79% tính trên giá thị trường, VN tối đa 0,15% tính trên bảng giá thấp hơn thị trường - thực tế VN thấp hơn Cali nhiều chục lần về số tiền tuyệt đối
    • Luật Đất đai 2024 vừa được công bố chính thức (tháng 2/2024) - bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá hàng năm, sát thị trường hơn

Backlinks