Thu nhập dân cư và cầu BĐS

3 min read

Key takeaway

Thu nhập dân cư tích lũy theo thời gian là yếu tố nền tảng quyết định cầu BĐS thực - không có thu nhập tăng và tích lũy đủ, thị trường BĐS không thể phục hồi bền vững dù lãi suất thấp.

WHAT

Cầu BĐS thực (để ở) được quyết định bởi hai yếu tố gốc: (1) thu nhập hiện tại - người dân có kiếm được tiền từ tăng trưởng kinh tế không; (2) tích lũy - đủ thời gian và sức mua để dành tiền (chịu ảnh hưởng của lạm phát). Cầu đầu cơ (mua để bán lại) là thứ cấp và tạm thời - khi thị trường khó, nhà đầu cơ rút trước, người mua thực mới giữ thị trường ổn định.

WHY/HOW

Nhà là tài sản giá trị lớn cần cả gốc lẫn lãi - lãi suất thấp chỉ giảm chi phí vay, không thay thế thu nhập và tiết kiệm tích lũy. Nguyên tắc an toàn: khoản trả gốc + lãi hàng tháng không vượt quá 30-35% thu nhập tháng. Khi tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập kéo dài, xuất hiện ‘bong bóng định giá’ - giá nhà xa rời thu nhập trung bình và cuối cùng phải điều chỉnh.

Notes

  • 2024-01

    • GDP 2023 chỉ đạt 5,02% (dưới kế hoạch), thu nhập dân cư phục hồi chậm sau giai đoạn 2022-2023 khó khăn
    • Lãi suất ưu đãi 12 tháng đầu 7,5-8,5%; tổng chu kỳ vay mua nhà 20-25 năm vẫn hai chữ số
    • HCM: giá chung cư cao cấp 2.000-4.000 USD/m2 đang ngày càng xa thu nhập trung bình
    • Tốc độ tăng giá nhà > tốc độ tăng thu nhập 2021-2022 dẫn đến điều chỉnh giá thứ cấp 2023

  • 2023-12

    • Q3/2023: thu nhập bình quân HN 9,9 triệu/tháng (đã vượt HCM); HCM 9,3 triệu/tháng
    • So sánh Dubai: GDP/đầu người Dubai 44.000 USD (gấp 11 lần VN 4.000 USD) nhưng giá nhà 90m2 chỉ gấp 4 lần (16 tỷ vs 4-4,5 tỷ) - cho thấy BĐS VN đắt tương đối so với thu nhập
    • Giai đoạn 2015-2021: VN chuyển từ nhập siêu sang xuất siêu (2015), thu nhập dân cư tăng mạnh, hạ tầng và số lượng ô tô tăng rõ rệt - nền tảng tích lũy mua BĐS của chu kỳ tăng 2015-2021
    • Cuối 2023: thu nhập dân cư đang trong giai đoạn khó khăn, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu phục hồi thực sự
    • Bộ Xây dựng: nhu cầu nhà ở đô thị 2021-2030 khoảng 70 triệu m2/năm (~1 triệu căn), từ đô thị hóa 40-45%
    • 61% người trẻ tại thành phố lớn nghĩ đến chung cư khi mua BĐS đầu tiên
    • Cầu BĐS cần 3-5 năm tích lũy; phục hồi đòi hỏi thu nhập phục hồi trước
    • Lý do nửa cuối 2023 không phục hồi như kỳ vọng: chuyên gia chỉ nhìn lãi suất đầu vào, bỏ qua khả năng chi trả đầu ra
    • Nếu thu nhập/việc làm không đảm bảo, người mua thu về phòng thủ - cầu BĐS tự nhiên giảm dù lãi suất thấp

Backlinks