Tích lũy mua BĐS

2 min read

Key takeaway

Mua BĐS cần vừa lãi suất vay thấp vừa có đủ vốn tích lũy đối ứng - thu nhập và thời gian tích lũy là hai biến số độc lập quyết định khả năng mua nhà thực tế.

WHAT

Để mua được BĐS, người mua cần hai điều kiện: (1) lãi suất vay hợp lý (chi phí dòng tiền định kỳ); (2) vốn tích lũy đủ để đối ứng phần thanh toán không vay được. BĐS không giống hàng hóa thông thường - đòi hỏi số tiền lớn, không thể dùng 100% đòn bẩy bền vững.

WHY/HOW

Thu nhập tăng đều giai đoạn 2012-2019 tạo tích lũy mua BĐS. COVID 2020-2021 làm tích lũy sụt giảm (phải dùng tiền dự phòng). Thu nhập thành thị năm 2022 còn thấp hơn 2019. Do đó dù lãi suất giảm từ 2023, người dân cần thêm thời gian tích lũy trở lại. Tốc độ tăng giá BĐS vượt tốc độ tăng thu nhập dân cư là rào cản cấu trúc dài hạn.

Notes

  • 2024-03

    • Thu nhập thành thị 2022 vẫn thấp hơn 2019; COVID làm cạn dự phòng khẩn cấp của nhiều hộ gia đình
    • Giai đoạn 2025-2020 (sic 2015-2020) tầng lớp trung lưu tăng mạnh do Việt Nam chuyển từ nhập siêu sang xuất siêu - đây là nền tảng tích lũy mua BĐS
    • Tốc độ tăng giá BĐS nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập thực tế hộ gia đình - khác với GDP/đầu người

  • 2023-12

    • Giai đoạn 2015-2021 là chu kỳ tích lũy tốt nhất: VN chuyển từ nhập siêu sang xuất siêu (2015), tăng trưởng kinh tế hỗ trợ, thu nhập dân cư tăng đều - nền tảng của đỉnh BĐS cuối 2021
    • Cuối 2023: thu nhập dân cư đang khó khăn ngắn hạn, cần thêm thời gian để tích lũy đủ trước khi cầu BĐS phục hồi thực sự
    • Lãi suất thấp không đủ để kéo thị trường BĐS phục hồi nếu thu nhập và tích lũy dân cư chưa đủ

Backlinks