Key takeaway
Luật Kinh doanh BĐS 2023 nghiêm cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc/mua bán/chuyển nhượng; hành vi này là vi phạm pháp luật và khiến toàn bộ giao dịch liên quan có thể bị tòa tuyên vô hiệu.
WHAT
Ủy quyền ký hợp đồng BĐS là hành vi chủ đầu tư giao cho công ty môi giới, công ty con, hoặc bất kỳ tổ chức/cá nhân nào khác quyền thay mặt ký các hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở và công trình xây dựng. Đây là vi phạm trực tiếp Luật Kinh doanh BĐS 2023 (hiệu lực 01/05/2024). Công ty môi giới chỉ được hưởng thù lao và hoa hồng; không có quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.
WHY/HOW
Thực tế phổ biến trên thị trường: chủ đầu tư dùng công ty con/môi giới nhận booking và thu tiền từ khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán - tức là ‘bán lúa non’ dưới hình thức ủy quyền. Đây là cách huy động vốn trái phép. Hậu quả pháp lý: (1) Sở Xây dựng có thể đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS theo Điều 58 Nghị định 16/2022; (2) Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thỏa thuận, hợp đồng tín dụng và thế chấp liên quan - toàn bộ giao dịch bị lật ngược. Người mua chỉ nhận lại số tiền danh nghĩa ban đầu, bị thiệt hại cơ hội trong thời gian kiện tụng (thường 5+ năm). Sở Xây dựng TP.HCM thông báo nhắc nhở 10/2025 là tái khẳng định quy định đã có, nhằm răn đe các chủ đầu tư đang lách luật.
Related
Notes
Case minh họa: vụ Nova World Phan Thiết - Novaland ủy quyền cho Novar (công ty môi giới) nhận đặt cọc của ông Sơn (3,65 tỷ đồng); VBBank giải ngân hợp đồng tín dụng cho khoản đặt cọc này; tòa tuyên vô hiệu cả hợp đồng tín dụng lẫn thế chấp (sơ thẩm 30/5/2025). Thời gian từ giao dịch (11/2020) đến sơ thẩm: gần 5 năm. Kiểm tra: tra cứu trang Sở Xây dựng tỉnh/thành - hàng quý cập nhật danh sách dự án HTTTL đủ điều kiện mở bán.