NGÀNH & CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỒN TẠI VÀ NÚT THẮT NHÌN TỪ SỐ LIỆU BCTC

2 min read

Tóm tắt

Phân tích toàn diện ngành bất động sản Việt Nam qua dữ liệu BCTC các doanh nghiệp niêm yết (đến Q1/2023) kết hợp số liệu thị trường từ Bộ Xây dựng. Hai nút thắt chính cản trở phục hồi: lãi suất cho vay cao (do NIM ngân hàng bị ép, chi phí vốn đầu vào cao) và tăng trưởng kinh tế chậm (PMI yếu, tiêu dùng đi ngang). Dòng tiền kinh doanh âm ~6.000 tỷ/quý, tiền mặt ngành giảm từ 400.000+ tỷ còn ~22.000 tỷ. Ba phân khúc BĐS dân cư, khu công nghiệp, bán lẻ có cấu trúc cầu khác nhau và không nên đánh đồng.

Outline / Ý chính

  • Tình hình tài chính doanh nghiệp BĐS niêm yết: vay mới < trả nợ cũ từ Q2/2022; người mua trả trước giảm; dòng tiền kinh doanh âm ~6.000 tỷ/quý
  • Tiền mặt + đầu tư tài chính ngắn hạn toàn ngành: giảm từ hơn 400.000 tỷ (Q3/2022) xuống còn ~22.000 tỷ (Q1/2023)
  • Đòn bẩy BĐS (nợ vay ròng/vốn chủ) ~50%+ so với thị trường 25% - cao hơn 2 lần
  • Nguồn cung mới (dự án được cấp phép) và giao dịch thị trường yếu từ Q1/2021; thanh khoản giảm mạnh từ tháng 7/2022
  • Nút thắt 1: lãi suất cho vay cao - NIM ngân hàng giảm (chi phí vốn cao từ cuối 2022, có độ trễ 2-3 quý); Thông tư 08 siết LDR xuống 30% từ 1/10/2023
  • Nút thắt 2: tăng trưởng kinh tế chậm - PMI <47, bán lẻ đi ngang; xuất khẩu yếu theo PMI thế giới; hạ lãi suất cần 6 tháng mới thẩm thấu vào tín dụng
  • Case study Q2/2023: Phát Đạt (tiền ~200 tỷ/20.000 tỷ TS, người mua trả trước giảm) và Nam Long (tiền giảm từ 3.400 xuống 2.300 tỷ)
  • Ba phân khúc BĐS khác nhau: dân cư (phụ thuộc lãi suất + thu nhập), khu công nghiệp (theo sản xuất + FDI), bán lẻ (theo tiêu dùng)

Khái niệm trích xuất

Backlinks