DIỄN BIẾN TRÁI CHIỀU CHUNG CƯ SƠ CẤP ĐTDT 23-02-2024

3 min read

Tóm tắt

Video phân tích hiện tượng giá chung cư sơ cấp Hà Nội và TP.HCM diễn biến trái chiều dù cả hai đều có nguồn cung thấp nhất 10 năm (khoảng 10.000-10.700 căn). Chuyên gia chỉ ra ba yếu tố giải thích: (1) kinh tế địa phương khác nhau; (2) chu kỳ BĐS TP.HCM thường đi trước Hà Nội; (3) yếu tố tài chính - giá niêm yết sơ cấp không phản ánh giá thực do bị cộng nhiều khoản chiết khấu và chính sách bán hàng. Video cũng so sánh lợi suất đầu tư chung cư hạng A/B TP.HCM (~7,7%/năm) với vàng (~17,18%) và VN-Index (~12,2%) năm 2023, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của phân tích nhu cầu thực tế theo từng vị trí cụ thể.

Outline / Ý chính

  • Hiện tượng trái chiều: Hà Nội sơ cấp tăng 7% theo quý (+12% theo năm, đạt 58 triệu/m2); TP.HCM giảm 36% theo quý (-45% theo năm, còn 69 triệu/m2 - ngang mức 2020)
  • Nguồn cung cả hai thành phố đều thấp nhất 10 năm nhưng giá lại đi ngược chiều - chứng minh nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định giá
  • Ba yếu tố giải thích: (1) kinh tế vĩ mô địa phương (GDP, lạm phát, xuất nhập khẩu, tỷ giá); (2) chu kỳ BĐS địa phương - TP.HCM thường chạy trước Hà Nội; (3) yếu tố tài chính và thanh khoản thị trường
  • Giá niêm yết vs giá thực: giá niêm yết = giá thực + chiết khấu thanh toán sớm + ân hạn gốc lãi + các chính sách bán hàng - ví dụ căn 3PN 108m2 giá niêm yết 18,65 tỷ nhưng giá thực chỉ 12,53 tỷ (chiết khấu 40% khi thanh toán 95% ngay)
  • Phân tích nhu cầu thực theo vị trí: Vinhome Smart City (phía Tây) tăng thứ cấp vì gần nơi làm việc/học của đa số dân; Vinhome Ocean Park (phía Đông) giảm thứ cấp vì nhu cầu thực thấp hơn
  • Vị trí đa tầng: thành phố - quận - dự án - tòa - khoảng tầng - hướng căn, tất cả đều ảnh hưởng đến giá
  • Lợi suất đầu tư chung cư hạng A/B TP.HCM 2023: lợi suất cho thuê 4,8%/năm + tăng giá vốn 2,9% = 7,7%/năm, thấp hơn nhiều so với VN-Index 12,2% và vàng 17,18%
  • Triển vọng 2024-2025: sau 2025 nguồn cung tăng nhờ luật mới, chủ đầu tư sẽ hướng đến phân khúc thanh khoản cao hơn; bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026

Khái niệm trích xuất

Backlinks