CẬP NHẬT ĐỊNH KỲ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NỬA ĐẦU NĂM 2025 Real Estate Finance & Investment series

6 min read

Tóm tắt

Webinar cập nhật định kỳ quý 2-2025 cho học viên RFI/hội viên kênh Tài chính Kinh doanh, dựa trên báo cáo Bộ Xây dựng và số liệu vĩ mô mới nhất. Nội dung phân tích bức tranh kinh tế vĩ mô (GDP Q2 đạt 7,96%, PMI 52,4%, lạm phát 3,26%, tín dụng 9,9%), rồi đi sâu vào chu kỳ BĐS của ba thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Điểm nổi bật: tín dụng kinh doanh BĐS tăng 36% toàn ngành trong H1-2025, cá nhân vay mua đất nền tăng tới 86,59% nhưng tồn kho đất nền cũng lên đỉnh 11.000 sản phẩm; nguồn cung nhà ở thương mại H1-2025 xấp xỉ cả năm 2024, dự kiến cả năm vượt 100.000 SP. Hà Nội lợi suất cho thuê chung cư giảm từ 4% xuống 3,2% do giá tăng nhanh hơn thu nhập, dòng tiền lớn đã rời thị trường thứ cấp Hà Nội; Đà Nẵng tiếp tục phục hồi nhờ du lịch kỷ lục và sáp nhập Quảng Nam; TP.HCM được hưởng lợi từ sáp nhập Bình Dương với nhiều sản phẩm giá phù hợp dưới 40 triệu/m2. Nhấn mạnh rủi ro đòn bẩy 20/80 khi bàn giao hàng loạt năm 2026, và tầm quan trọng của nhân khẩu học - di cư thuần trong phân tích BĐS địa phương.

Outline / Ý chính

  • Vĩ mô H1-2025: GDP Q2 7,96%, mục tiêu nâng lên 8,3-8,5%; PMI 52,4%; lạm phát 3,26% (dưới mục tiêu 4,5-5%); lãi suất huy động ngân hàng nhỏ 5,2%, ngân hàng lớn 4,7%; dự báo không tăng đến hết 2025; tăng trưởng tín dụng toàn nền 9,9%
  • Nguồn cung toàn quốc: nhà ở thương mại H1-2025 = 40.653 SP (gần bằng cả năm 2024 = 53.000); dự kiến cả năm 2025 vượt 100.000 SP - tương đương đỉnh 2020-2021
  • Tồn kho đất nền: tăng từ 4.000 SP cuối 2024 lên 11.000 SP Q1-2025 và duy trì Q2-2025 - cao nhất lịch sử; nguyên nhân chủ đầu tư kỳ vọng giá quá cao, thị trường không hấp thụ
  • FDI vào BĐS: H1-2025 đạt 5,1 tỷ USD, tiệm cận cả năm 2024 (6,3 tỷ - đỉnh 5 năm); nhiều chủ đầu tư nước ngoài (Capitaland, Gamuda) tham gia qua M&A
  • Tín dụng BĐS H1-2025: toàn ngành +36% yoy; doanh nghiệp phát triển khu đô thị/nhà ở +62%; cá nhân vay mua đất nền +86,59%
  • Trái phiếu BĐS Q2/2025: nhóm BĐS phát hành 40.000 tỷ (tăng 81% so Q2/2024) để đảo nợ, giảm áp lực đáo hạn 2025-2026
  • Nhà ở xã hội: lũy kế từ 2021 đến Q2-2025 đạt 633.559 căn, trên nửa mục tiêu 1 triệu căn đến 2030
  • Cơ cấu nguồn cung thứ cấp: Hà Nội >50% hàng trên 5 tỷ; Bình Dương cũ >50% hàng dưới 2 tỷ - cân đối sau sáp nhập
  • Chu kỳ Hà Nội: đã vào pha tăng trưởng năm 2024; giá sơ cấp +66% trong 2 năm, thứ cấp +61%; thứ cấp đi ngang từ Q4/2024; lợi suất cho thuê giảm 4% xuống 3,2%; khuyến nghị không đầu tư Hà Nội thời điểm này
  • Rủi ro đòn bẩy 20/80 Hà Nội: nhiều người dùng vốn tự có 20% + vay 80%; khi bàn giao (dự kiến Q2/2026) hết ân hạn gốc, lợi suất 3,2% không cover lãi vay 6,5-7% - có thể xảy ra bán tháo và giảm giá thứ cấp
  • Nhân khẩu học Hà Nội: di cư thuần thấp (1,4 phần nghìn), tăng trưởng dân số chủ yếu từ nội tại (tỉ suất sinh 1,86)
  • Chu kỳ Đà Nẵng: tiếp tục phục hồi; sáp nhập Quảng Nam - thành phố có diện tích lớn nhất cả nước và khu thương mại tự do đầu tiên VN; cảng nước sâu Liên Chiểu; đầu tư công giải ngân 72% (rất cao); doanh thu du lịch 7 tháng 11.000 tỷ (vượt cả năm 2024); di cư thuần 11,64 phần nghìn (gấp 10 lần Hà Nội); lợi suất cho thuê đất và chung cư vẫn ở mức tốt; rủi ro giá chung cư sơ cấp bằng giá đất xung quanh (3.000-3.280 triệu/m2)
  • Chu kỳ TP.HCM mới (sau sáp nhập Bình Dương + Vũng Tàu): FDI 4,7 tỷ USD 6 tháng; nguồn cung tăng mạnh từ Bình Dương (căn hộ giá phù hợp 35-40 triệu/m2 tại Thuận An, Dĩ An); nhân khẩu học được bổ trợ từ Bình Dương (di cư thuần cao nhất VN ~74 phần nghìn đỉnh); lợi suất cho thuê quận 9 ~3,84% / TP.HCM 4% (tốt hơn Hà Nội); giá thứ cấp tăng chậm - dòng tiền lớn đang chảy vào HCM mới
  • Tỉnh/địa phương nhỏ (Thái Bình, Thanh Hóa…): không khuyến nghị đầu tư - người dân di cư lên đô thị, sáp nhập tỉnh làm giảm nhu cầu tại trung tâm nhỏ, đất không khan hiếm
  • Kịch bản 2025: tích cực - vĩ mô tốt, nguồn cung tăng kỷ lục, nhu cầu duy trì; tuy nhiên giá không giảm vì thiếu sản phẩm phù hợp thu nhập
  • Q&A: giá chung cư Hà Nội không hấp dẫn đầu tư (lợi suất 3%, dưới lãi vay); Đà Nẵng còn dư địa BĐS gắn đất; BĐS tỉnh nhỏ rủi ro di cư âm

Khái niệm trích xuất

Backlinks