Tín dụng bất động sản

20 min read

Key takeaway

Tín dụng BĐS gồm hai cấu phần khác nhau về bản chất rủi ro: cho vay kinh doanh BĐS (chủ đầu tư, đầu cơ) và cho vay mua nhà (cá nhân ở thực) - phân tách hai dòng này giúp đánh giá dòng vốn lành mạnh hay đầu cơ. H1 2025, tín dụng hấp thụ mạnh nhất toàn nền kinh tế với dư nợ chủ đầu tư +62,74% và cá nhân vay mua đất nền +86,59% yoy - nhưng phần lớn chảy vào đất nền tồn kho thay vì tạo giao dịch thực.

WHAT

Dư nợ tín dụng toàn ngành BĐS được chia thành: (1) tín dụng kinh doanh BĐS - cho chủ đầu tư phát triển dự án và cá nhân kinh doanh/đầu cơ; và (2) tín dụng cho vay mua nhà - chủ yếu cho cá nhân vay dài hạn để ở. Khi NHNN duy trì lãi suất thấp và room tín dụng mở rộng, ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS vì tài sản đảm bảo rõ ràng.

WHY/HOW

Phân tách quan trọng vì hai dòng có ý nghĩa rủi ro khác nhau: cho vay kinh doanh BĐS tăng nóng thường gắn với đầu cơ và rủi ro bong bóng; còn cho vay mua nhà ở thực phản ánh nhu cầu thực. Khi kinh doanh BĐS tăng nhanh hơn nhiều so với mua nhà, đó là tín hiệu dòng vốn lệch về phía đầu cơ. So sánh cùng kỳ năm trước (yoy) quan trọng hơn so sánh quý liền kề vì loại bỏ yếu tố mùa vụ.

Tiền tín dụng đổ vào chủ đầu tư giúp mở bán dự án (nguồn cung tăng khủng), đổ vào cá nhân chủ yếu để mua đất nền đầu cơ. Nếu đất nền không thanh khoản, tín dụng bị giam vào tài sản không quay vòng - rủi ro nợ xấu tiềm ẩn.

Notes

  • 2026-06

    • Khi NHNN nới trần STFR 30→40%, ngân hàng có thêm room cho vay TDH; lo ngại phân bổ: vốn TDH sẽ chảy vào BĐS thay vì hạ tầng/sản xuất do lợi suất cao và TSDB rõ ràng
    • Tín dụng BĐS (cho vay mua nhà ~20 năm + cho vay dự án) đều là TDH, hưởng lợi trực tiếp từ nới STFR; SBV định hướng ưu tiên tín dụng TDH cho hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, năng lượng
    • Công văn 4551 (29/5/2026): trong giai đoạn 1/6-31/12/2026, 25 tổ chức tín dụng KHÔNG phải tính phần dư nợ tín dụng TĂNG THÊM cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp/khu chế xuất vào dư nợ chịu kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS. Mục tiêu: hướng dòng tín dụng vào BĐS phục vụ đời sống (nhà ở xã hội) và sản xuất kinh doanh (khu công nghiệp).
    • Lưu ý phân biệt với cách giật tít: 4551 CHỈ áp dụng cho phần dư nợ TĂNG THÊM trong giai đoạn nói trên, không phải dư nợ lũy kế đến cuối 2025, và KHÔNG phải nới room tín dụng hay nới tín dụng BĐS nói chung.

  • 2026-05

    • Dư nợ tín dụng toàn ngành BĐS / tổng dư nợ nền kinh tế: 21-22% giai đoạn 2022-2024, tăng vọt lên trên 25% năm 2025 (theo VIS Rating).
    • Tín dụng kinh doanh BĐS năm 2025 tăng hơn 50%; Q1/2026 tăng 50,16% so với cùng kỳ.
    • Q1/2022 từng là đỉnh giao dịch BĐS, cho vay mua nhà tăng nhanh hơn kinh doanh BĐS; các năm sau ngược lại.
    • Số liệu Bộ Xây dựng Q1/2026 (tính đến 28/2): kinh doanh BĐS +11,66% so với quý trước.
    • Q1/2026 (webinar REFI): tín dụng chủ đầu tư tăng ~85% yoy, cá nhân vay quyền sử dụng đất tăng ~49% yoy; trái phiếu BĐS chiếm 61% giá trị phát hành, cao hơn cả ngân hàng - tín dụng vẫn chảy mạnh vào BĐS, đặc biệt phía chủ đầu tư.
    • Nhà đầu tư cá nhân chỉ có hai nguồn vốn (vốn tự có + vốn vay ngân hàng), không huy động được từ thị trường vốn như doanh nghiệp niêm yết, lại vay dài hạn (10-35 năm) trong khi ngân hàng huy động ngắn hạn → rủi ro lệch kỳ hạn; vì vậy quy định an toàn vốn (LDR, CDR, NSFR) và khẩu vị rủi ro của ngân hàng quyết định trực tiếp khả năng tiếp cận vốn và lãi suất cho vay BĐS.

  • 2026-01

    • Tổng dư nợ BĐS ước tính cuối 2025: ~4,5 triệu tỷ đồng (24,8% toàn nền kinh tế); mua nhà ~2,5 triệu tỷ (55%), kinh doanh BĐS ~2 triệu tỷ (45%).
    • Quy định NHNN 2026: tín dụng BĐS của từng ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng bình quân của chính ngân hàng đó. Năm 2025: tín dụng BĐS tăng ~30% trong khi bình quân hệ thống 19%.
    • Cuối 2025: tín dụng tăng 19% nhưng huy động chỉ tăng ~14% → lệch gây sức ép lãi suất huy động tăng lên 7%.

  • 2025-11

    • Q3/2025 (Bộ Xây dựng): dư nợ chủ đầu tư phát triển dự án tăng 87,23% yoy (vs toàn nền kinh tế +13%), tăng 18,49% so với Q2; cá nhân mua đất tăng 92,35% yoy nhưng chỉ tăng 7,93% so với Q2 - lãi suất nhích lên bắt đầu hãm tốc độ vay cá nhân.

  • 2025-08

    • Cần phân biệt tín dụng chủ đầu tư (nguồn cung) vs tín dụng cá nhân mua đất nền (đầu cơ) vs tín dụng mua nhà để ở (cầu thực).
    • H1 2025: dư nợ doanh nghiệp phát triển khu đô thị/nhà ở tăng +62,74% so với Q2/2024; dư nợ cá nhân vay mua quyền sử dụng đất tăng +86,59% - tăng mạnh nhất trong các mục đích vay.
    • Dư nợ cá nhân vay xây/sửa nhà giảm - phản ánh nhu cầu nhà ở thực tế không phải là động lực tín dụng BĐS 2025.
    • Tín dụng toàn hệ thống 7T/2025 tăng 10% so với cuối 2024 (vs 6% cùng kỳ 2024); NHNN: tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn dưới ngưỡng 30%, tín dụng CK chỉ 1,5% tổng dư nợ - không tạo rủi ro hệ thống.
    • H1/2025 chi tiết theo phân khúc doanh nghiệp: phát triển khu đô thị/nhà ở +62%; văn phòng cho thuê +46%; khu công nghiệp +30%; nghỉ dưỡng du lịch +16%; nhà hàng khách sạn +2%.
    • Cá nhân vay mua QSDĐ (đất nền) +86,59% - cao nhất nhóm cá nhân - trong khi tồn kho đất nền ở mức lịch sử 11.000 sản phẩm: tín hiệu tín dụng đang chảy vào phân khúc đang tồn kho cao, tiềm ẩn rủi ro.

  • 2025-03

    • Số liệu Bộ Xây dựng 2024 (sớm): tín dụng toàn ngành BĐS +15,1%; vay tiêu dùng/ở thực chỉ +7,2% (hay 8%); vay kinh doanh BĐS +23,6%; riêng cá nhân mua quyền sử dụng đất +73,9%.
    • Mâu thuẫn đáng lo: giao dịch đất nền giảm từ Q2/2024 nhưng dư nợ tín dụng tiếp tục tăng → tín dụng đang tích tụ rủi ro vào tài sản kém thanh khoản.
    • Cơ chế đảo nợ (rolling credit) là động lực khiến dư nợ Q4/2024 tăng đột biến: khoản vay đến hạn → ngân hàng hỗ trợ khách hàng vay mới trả vào → giải ngân lại; hạn mức thực tế không giảm nhưng dư nợ ghi tăng.

  • 2024-10

    • Tín dụng toàn ngành tăng 4,62% so với cuối 2023 (tính đến 31/05/2024)
    • Tín dụng kinh doanh BDS tăng 10%, trong đó đất nền tăng mạnh nhất
    • Tín dụng tiêu dùng BDS (mua nhà để ở) chỉ tăng 1,15% - chênh lệch gần 9 lần so với tín dụng kinh doanh

  • 2024-07

    • Tín dụng BĐS chiếm ~21% tổng tín dụng nền kinh tế (chưa tính ngành phụ trợ như xây dựng, kiến trúc)
    • Cầu nhà ở thực (vay tiêu dùng) đang sụt giảm mạnh - báo Đầu tư 27/6 ghi nhận nhu cầu vay cá nhân BĐS giảm mạnh
    • Phía cung: vay kinh doanh BĐS cá nhân (51,6%) vượt doanh nghiệp (48,4%) - bất thường
    • Dòng lớn nhất: cho vay mua quyền sử dụng đất (+5,78% so với cuối 2023) và đầu tư KD BĐS khác (+5,11%)
    • Cho vay phát triển khu đô thị, dự án nhà ở đang giảm

  • 2024-05

    • Đến 28/2/2024: tín dụng toàn nền kinh tế giảm 0,72% nhưng tín dụng kinh doanh BĐS tăng 8,91%
    • Trong kinh doanh BĐS: tín dụng doanh nghiệp phát triển dự án tăng 6,93%; tín dụng cá nhân mua quyền sử dụng đất tăng 16,2%; tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS khác tăng 14,5%
    • Tín dụng xây dựng/sửa chữa nhà ở tăng trưởng âm - nhu cầu ở thực yếu
    • Tín dụng tự sử dụng (mua nhà để ở) đang giảm trong quý 1/2024

  • 2024-04

    • Tín dụng kinh doanh BĐS năm 2023 tăng 21,76% trong khi tín dụng tiêu dùng tự sử dụng giảm 3,04% - phản ánh đầu cơ tăng, nhu cầu thực yếu
    • Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý 1/2024 chỉ đạt 0,26% - thị trường BĐS thiếu động lực từ tín dụng

  • 2024-02

    • Thông tư 22/2023 khuyến khích BĐS khu công nghiệp (giảm hệ số 200% → 160%) và nhà ở xã hội (giảm 25-100% → 20-50%)
    • Phân khúc BĐS thương mại/dự án thông thường: giữ hệ số rủi ro 200% theo Thông tư 41

  • 2024-01

    • Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS tháng 11/2023: kinh doanh BĐS 36% (+21,9% ytd), tiêu dùng/sử dụng 64% - cầu thực còn yếu dù nguồn cung được hỗ trợ tín dụng
    • Tổng tăng trưởng tín dụng BĐS chỉ 6,02% ytd (11/2023) vì cầu tiêu dùng kém; tín dụng kinh doanh BĐS tăng 21,9% nhưng tỷ trọng nhỏ hơn
    • Siết cho vay BĐS rủi ro cao từ đầu 2023 → tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế chỉ đạt 6,92% đến tháng 11/2023 (mục tiêu cả năm 14%)
    • Dư nợ tín dụng BĐS chiếm ~20% tổng dư nợ nền kinh tế (11/2023) - GDP đạt 6,5% hay không phụ thuộc lớn vào BĐS
    • NHNN ban hành 5 giải pháp gỡ khó BĐS qua Thông tư 02, 03, 06 năm 2023
    • Cơ chế siết tín dụng khuếch đại chu kỳ suy thoái BĐS: khi thị trường tăng nóng (giá tăng mạnh, đầu cơ FOMO) → ngân hàng nhận thấy rủi ro, tăng lãi suất và siết điều kiện cho vay → nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy không thể đảo nợ → buộc phải bán tháo tài sản → tài sản mất thanh khoản hàng loạt → thị trường đóng băng. Chu kỳ tự khuếch đại: sốt đất khiến ngân hàng lo ngại, siết tín dụng khiến sốt đất đổ vỡ nhanh hơn dự kiến.

  • 2023-12

    • BĐS chiếm ~21% tổng tín dụng toàn nền kinh tế (số liệu cuối 2023)
    • Pháp lý tắc nghẽn, cầu yếu khiến tín dụng BĐS kéo lùi tổng tín dụng cả năm 2023
    • Chuyên gia kỳ vọng BĐS phục hồi 2024 sẽ giúp tín dụng cải thiện

  • 2023-11

    • Tổng tín dụng BĐS tăng 6,04% từ đầu năm 2023; tín dụng kinh doanh BĐS (chiếm 36% tổng) tăng 21,86%; tín dụng tiêu dùng/sử dụng BĐS (chiếm 64%) tăng rất thấp
    • Cơ cấu dịch chuyển: người mua/tiêu dùng giảm từ 69% (2022) xuống 64%; kinh doanh BĐS tăng từ 31% lên 36%
    • Dư nợ BĐS chiếm 21,46% tổng dư nợ toàn nền kinh tế
    • Tăng trưởng tín dụng BĐS ngân hàng cụ thể (2022-9T2023): Techcombank 108.000→160.000 tỷ (+47%), VPBank 52.000→79.000 tỷ (+53%), SHB 30.000→66.000 tỷ (+119%), HDBank 20.900→35.600 tỷ (+70%), MBBank 21.300→34.500 tỷ (+62%)
    • Đỉnh tăng trưởng tín dụng BĐS trước đây: 2022 đạt 24%, có giai đoạn lên đến 28-29% - nay về 6% là hạ nhiệt mạnh
    • Người dân không đi vay để mua nhà - tín hiệu cầu thực chưa phục hồi dù lãi suất đã giảm

  • 2023-10

    • Nợ xấu BĐS cuối tháng 7/2023: 2,58%, tăng 0,11 điểm so với cuối tháng 11 và tăng mạnh so với 1,8% cùng kỳ 2022
    • Lãi suất cho vay mua nhà BIDV: tháng 7/2023 là 7,3%; tháng 8 giảm xuống 6,2%; tháng 9 còn 6%
    • Thông tư 06 (NHNN, hiệu lực 1/9/2023) cho phép đảo nợ (vay lãi thấp trả nợ lãi cao) nhưng bị hạn chế: người vay cần tài sản thứ hai làm thế chấp
    • Công điện 993 yêu cầu NHNN có chính sách tín dụng đặc biệt cho dự án BĐS khả thi, tiến độ nhanh

  • 2023-08

    • Tín dụng BĐS chiếm ~20% tổng dư nợ hệ thống - TT06/TT10 là quy định chung cho toàn bộ TCTD, không nhắm riêng BĐS.
    • TT06 K9 (cấm vay cho dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh) ảnh hưởng trực tiếp đến tài trợ dự án BĐS vướng pháp lý - thực tiễn phổ biến tại VN vì thủ tục pháp lý BĐS kéo dài.
    • HoREA kiến nghị giữ cho vay góp vốn cổ phần BĐS vì M&A dự án BĐS thường thực hiện qua chuyển nhượng cổ phần (không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp).
    • TT10 xóa ‘thẻ đỏ’ nhưng không tự động mở tín dụng BĐS - từng ngân hàng vẫn phải đánh giá rủi ro riêng; tỷ lệ nợ xấu 2023 đang tăng.

  • 2023-06

    • Tín dụng BĐS/GDP Việt Nam 26%, chỉ sau Trung Quốc 42% - lượng tín dụng lớn vào BĐS trong khi thị trường đang khó khăn
    • Cơ cấu cho vay nhiều ngân hàng: cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng rất cao (một số ngân hàng gần 80%), cho vay kinh doanh BĐS khác nhỏ hơn
    • Cho vay trung-dài hạn chiếm ~51% toàn ngành, chủ yếu gắn với BĐS - kỳ hạn dài = rủi ro cao hơn

  • 2023-05

    • Ngân hàng nhà nước tăng lãi suất điều hành 2 lần liên tiếp trong thời gian ngắn (2022) thắt chặt tín dụng BDS
    • Sản phẩm cho vay 1-2 năm lướt sóng BDS - khi thắt chặt tín dụng, nhóm này gặp khó khăn nhất
    • Lãi suất vay mua nhà trên 10% - vượt ngưỡng chịu đựng của phần lớn thu nhập dân cư (ngưỡng chịu được ~8-9%)

  • 2023-03

    • Khi Nhà nước siết tín dụng BĐS, người đầu cơ chịu chi phí vốn cao → mua vào giai đoạn siết tín dụng thường không thấy giá tăng
    • Đầu tư BĐS vùng ven cần theo dõi dòng dân số và dòng vốn (đầu tư công, FDI); nơi dân cư/dòng vốn dịch chuyển tới thường tăng giá đất mạnh sau 1-3 năm

  • 2023-02

    • Dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2022 đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24% yoy - một trong những lĩnh vực giải ngân tăng cao nhất
    • Chiếm 21,2% tổng dư nợ nền kinh tế - mức cao nhất trong 5 năm qua
    • Cơ cấu: tiêu dùng/tự sử dụng ~69% (trong đó nhà ở 62%, QSDĐ 21%, KCN-KCX 2,7%), kinh doanh BĐS ~31% (tăng 11,5% so với đầu năm)
    • NHNN tại hội nghị 8/2/2023: khẳng định không siết tín dụng BĐS, coi vay mua nhà bình đẳng với các lĩnh vực khác
    • DN BĐS kiến nghị giảm hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 200% về mức tương đương sản xuất kinh doanh thông thường
    • Thủ tướng yêu cầu NHNN tháo gỡ tín dụng BĐS, giảm chi phí để hạ lãi vay; các ngân hàng đồng thuận cố gắng hạ lãi suất huy động

  • 2022-11

    • TQ: tín dụng BĐS chiếm ~26% tổng dư nợ (vay mua nhà 20,23% + kinh doanh BĐS); VN ~18%
    • TQ 2012-2022: Credit Boom tín dụng BĐS - nợ xấu BĐS tăng 29,1% trong Q1/2022
    • Trong tổng cơ cấu, tỷ trọng dành cho người vay mua nhà tăng dần (do giá nhà tăng nên phải vay nhiều hơn) - dù tỷ lệ phần trăm tổng tín dụng ổn định
    • Trung Quốc điểm 13 (16 giải pháp 11/2022): nới lỏng tạm thời room tín dụng BĐS cho ngân hàng vi phạm hạn mức, cho thêm thời gian đáp ứng yêu cầu
    • Việt Nam Thông tư 16: cấm ngân hàng thương mại mua trái phiếu BĐS dùng để tái tài trợ/thâu tóm dự án - là điểm khởi đầu siết tín dụng BĐS
    • Cổ phiếu BĐS Việt Nam mất 90-95% từ đỉnh 2021 do doanh nghiệp lạm dụng đòn bẩy trái phiếu

  • 2022-09

    • H1/2022: tín dụng BĐS tăng 14,07% - đã vượt room cả năm; toàn hệ thống chỉ đạt 9,44%.
    • Tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối tháng 6/2022: 2,36 triệu tỷ, chiếm 20,74% tổng dư nợ.
    • Cộng thêm trái phiếu NH đầu tư (309,5 nghìn tỷ) và bảo lãnh (685,49 nghìn tỷ): ~3,33 triệu tỷ, tương đương 33% tổng tín dụng.
    • Techcombank dư nợ BĐS ~70%, VIB ~50% tổng dư nợ ngân hàng.

  • 2022-03

    • NHNN ban hành kế hoạch hành động thực hiện NQ11/2022: yêu cầu ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS và chứng khoán.
    • Nhiều ngân hàng lớn phía Nam tạm dừng giải ngân vay BĐS: chỉ ưu tiên sản xuất, nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ; ngoại lệ cán bộ nhân viên vay mua nhà để ở.
    • Tăng trưởng tín dụng BĐS từ trên 26% (2018) giảm còn 12% (2020-2021); tín dụng BĐS chiếm 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế.

  • Tín dụng kinh doanh BĐS 2025 đặc điểm: phần lớn là vay ngắn hạn 3-6 tháng để kinh doanh/lướt đất; khi đất nền kém thanh khoản, người vay buộc phải đảo nợ liên tục, làm dư nợ tăng ảo. Rủi ro hệ thống: BĐS cao cấp không hấp thụ trở thành tài sản thế chấp thua lỗ, gây áp lực nợ xấu đồng thời cho chủ đầu tư, người mua và ngân hàng.

  • Ngoài tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp BĐS còn chịu áp lực trái phiếu đến hạn - phần lớn xử lý bằng cách phát hành trái phiếu mới để trả trái phiếu cũ (đảo nợ trái phiếu). Công cụ kiểm soát đầu cơ (thuế BĐS, hạn chế cho vay nhà thứ 2-3) vẫn chưa được thông qua, tạo khoảng trống chính sách.

  • Ràng buộc đồng thời với tín dụng BĐS: (1) LDR tổng thể không vượt 85%; (2) LDR cốt lõi (thị trường 1) tiệm cận 100% cuối 2025 do tín dụng tăng 13,86% vượt huy động 9,84%; (3) Thông tư 08 giới hạn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tối đa 30% - buộc ngân hàng phát hành trái phiếu/CCTG dài hạn để mở room. LDR cốt lõi (chỉ tính thị trường 1: dân cư + doanh nghiệp) khác LDR tổng thể (bao gồm tiền gửi kho bạc nhà nước) - kho bạc gửi tiền tại NH kéo LDR tổng xuống dưới 85% dù LDR cốt lõi vượt mức.

  • Phân tách hai dòng tín dụng BĐS Q3/2025: chủ đầu tư phát triển +87,23% ION; cá nhân kinh doanh đất +92,35% ION - cả hai tăng gấp đôi tốc độ toàn nền kinh tế; FDI vào BĐS lũy kế 10 tháng 2025 đạt 5,3 tỷ USD (thấp hơn 2024 là 6,3 tỷ). Lãi suất dự báo 2026: ưu đãi Big Four 8-8,5%; thả nổi 10-10,5%.

  • Rủi ro nhờn tín dụng: tín dụng tăng mạnh nhưng hệ số nhân với GDP giảm dần (từ ~x5 xuống ~x2,2), cho thấy tín dụng chảy vào tài sản không tạo ra sản lượng thực.

  • Toàn ngành BĐS tăng trưởng tín dụng 13-15% năm 2024 nhưng nhánh tiêu dùng (vay mua nhà ở thực) chỉ 7,2% - phản ánh thiếu nguồn cung phù hợp và người dân ngại vay dài hạn khi giá vượt xa thu nhập. FDI vào BĐS tăng từ 3 tỷ lên 6,3 tỷ USD sau khi 3 luật BĐS mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 (nguồn: CẬP NHẬT ĐỊNH KỲ TOÀN CẢNH 2025).

  • Q3 sang Q4-2024: dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS nhảy từ ~98.000 tỷ lên ~176.000 tỷ (gần gấp đôi trong một quý) trong khi giao dịch đất nền chỉ ~100.049 sản phẩm - dòng tiền chủ yếu là đòn bẩy đất nền thời hạn đáo hạn 6-12 tháng, rủi ro đảo nợ rất cao. Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 3T-2025: 3,93% - tích cực nhưng phần lớn chạy vào BĐS đầu cơ.

Backlinks