Tóm tắt
Phân tích báo cáo Q3/2025 của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản Việt Nam. Điểm nổi bật: nguồn cung tăng vọt (3 quý đã gần gấp đôi cả năm 2024) nhưng thanh khoản lại giảm (tổng giao dịch Q3 giảm so với Q2, đặc biệt đất nền giảm từ 122.560 xuống 104.567 giao dịch). Tồn kho căn hộ tăng từ 1.072 (Q4/2024) lên 6.323 sản phẩm - tín hiệu hấp thụ yếu. Tín dụng vào chủ đầu tư tăng 87,23% yoy trong khi cá nhân vay mua đất tăng chậm lại (chỉ 7,93% so với Q2). Giải ngân đầu tư công mới đạt 55% kế hoạch đến giữa tháng 11.
Outline / Ý chính
- Nguồn cung: Q3/2025 có 32.449 sản phẩm nhà ở thương mại và hơn 4.000 đất nền đưa ra thị trường; lũy kế 9 tháng đạt >80.000 sản phẩm, gần gấp đôi cả năm 2024; Q4 thường ra hàng nhiều → cả năm 2025 có thể gấp 2,5 lần 2024
- Dự án đang xây dựng dở dang: 618.371 căn nhà thương mại và 91.673 đất nền đang triển khai, gần gấp đôi Q2 - áp lực cung tương lai rất lớn
- Thanh khoản giảm: tổng giao dịch Q3 là 136.681 (giảm so với Q2); đất nền giảm từ 122.560 xuống 104.567; chung cư + nhà ở riêng lẻ từ 34.000 xuống 32.000 - cung tăng nhưng giao dịch không tăng tương ứng
- Tồn kho căn hộ tăng: từ đáy 1.072 (Q4/2024) liên tiếp 3 quý tăng lên 6.323 (Q3/2025); nhà ở riêng lẻ 12.327; đất nền giảm từ 11.771 xuống 8.067
- Giá sơ cấp: neo cao, chưa giảm; cung sơ cấp do chủ đầu tư thiết lập giá; thị trường thứ cấp một số địa phương (Quảng Ninh, Hải Phòng) có dấu hiệu giảm giá đất nền
- Tín dụng: dư nợ chủ đầu tư 9 tháng tăng 87,23% yoy (vs toàn nền kinh tế +13%); cá nhân mua đất tăng 92,35% yoy nhưng tốc độ chậm lại còn 7,93% so với Q2 - lãi suất bắt đầu ảnh hưởng
- FDI vào BĐS: 5,3 tỷ USD đến tháng 10/2025, tăng chậm lại so với đầu năm
- Đầu tư công: giải ngân 504.229 tỷ đồng (55,44% kế hoạch) đến 13/11/2025 - cần tăng tốc Q4; nhìn dài hơn 2026-2030 có loạt siêu dự án hạ tầng
- Thiếu nguồn cung giá phù hợp tại Hà Nội và TP.HCM - lệch pha: cung cao cấp nhiều, giá phù hợp gần như vắng bóng
Khái niệm trích xuất
- Thanh khoản thị trường bất động sản - Q3/2025: tổng giao dịch 136.681, giảm so với Q2; đất nền giảm mạnh; cung tăng nhưng thanh khoản không theo - tín hiệu báo động
- Bùng nổ nguồn cung - 9 tháng 2025 gần gấp đôi cả năm 2024; 600.000+ sản phẩm đang xây dở dang; hyper supply đang hình thành
- Tín dụng bất động sản - tín dụng chủ đầu tư tăng 87,23% yoy (gấp 6,7 lần tốc độ tổng tín dụng nền kinh tế); cá nhân mua đất +92,35% yoy nhưng đang chậm lại
- Quan hệ cung cầu giá nhà - giá sơ cấp neo cao dù cung tăng; thứ cấp Quảng Ninh, Hải Phòng có dấu hiệu giảm giá - phân hóa vùng miền
- Đầu tư công - giải ngân 55% kế hoạch đến giữa tháng 11/2025; lộ trình hạ tầng 2026-2030 vẫn là động lực BĐS dài hạn