Cung cầu chung cư

6 min read

Key takeaway

Giá chung cư nội đô có thể tăng ngay cả khi thị trường bất động sản tổng thể đóng băng, do nguồn cung khan hiếm cấu trúc - chủ yếu từ nút thắt pháp lý kéo dài chứ không phải thiếu vốn - và chi phí xây dựng tăng tạo nền giá tối thiểu. Nguồn cung thấp kéo dài kích thích kỳ vọng tăng giá và đầu cơ; khi nguồn cung phục hồi, tốc độ tăng giá hạ nhiệt rõ rệt.

WHAT

Động lực cung cầu chung cư khác biệt với đất nền: cầu được neo bởi nhu cầu ở thực (end-user) và tâm lý tích lũy tài sản, trong khi cung bị giới hạn bởi quỹ đất nội đô khan hiếm, thủ tục pháp lý dài và vướng mắc quy hoạch. Nguồn cung bất động sản là tổng số sản phẩm (căn hộ, nhà ở, đất nền) được đưa ra thị trường trong một kỳ. Chi phí xây dựng (nguyên vật liệu, nhân công, lãi vay kéo dài do pháp lý) tạo nền giá tối thiểu cho chủ đầu tư. Khi nguồn cung thấp kết hợp nhu cầu ổn định, áp lực tăng giá hình thành; khi nguồn cung tăng mạnh, thị trường hạ nhiệt và cân bằng hơn. Đặc điểm cấu trúc của nguồn cung: phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trong giai đoạn hạn chế, phân khúc trung bình và thấp gần như vắng bóng - góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình tăng mạnh.

WHY/HOW

Cơ chế đẩy giá chung cư bao gồm nhiều tầng: (1) quỹ đất nội đô không còn nhiều cho dự án mới, buộc chủ đầu tư mở bán ở giá cao hơn để bù chi phí đất; (2) chủ đầu tư có tiềm lực không mở bán trong thị trường khó, neo cung ở mức thấp; (3) chi phí phát sinh do pháp lý kéo dài đội giá thành; (4) người mua dịch chuyển từ đất nền về chung cư có giá trị thực dụng, tập trung cầu vào phân khúc này. Nguyên nhân gốc rễ của nguồn cung thấp là nút thắt pháp lý - không phải thiếu tín dụng - nên gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội giải ngân rất chậm khi hành lang pháp lý chưa rõ. Khi luật mới có hiệu lực đầy đủ và nguồn cung phục hồi, tốc độ tăng giá hạ từ mức rất cao về mức vừa phải, người mua có thêm lựa chọn. Tuy nhiên khi mức tăng vượt quá sức mua thực (ngưỡng lãi vay quá cao), nhu cầu suy giảm và giá điều chỉnh. Người mua nhà có lợi thế hơn khi nguồn cung dồi dào vì có nhiều lựa chọn và chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá.

Notes

  • 2024-10

    • Nguồn cung Hà Nội 2024 là mức cao nhất 5 năm, dự báo duy trì ~30.000 căn/năm đến 2026
    • HCM dự báo 9.500 căn (2025) và 11.000 căn (2026)
    • Giao dịch sản phẩm đất nền Q2/2024 nhiều; chung cư và nhà riêng lẻ để ở giảm so với Q1

  • 2024-04

    • Nguồn cung dự án đủ điều kiện bán tại Hà Nội quý 1/2024 rất hạn chế, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đẩy giá cao
    • Chính phủ kiến nghị rút ngắn hiệu lực ba luật BĐS mới từ 01/08 xuống 01/07/2024 nhằm sớm tháo gỡ nút thắt pháp lý, tăng nguồn cung
    • Dự kiến trong 1-2 năm tới khi luật mới có hiệu lực đầy đủ, nguồn cung sẽ cải thiện và giá sẽ điều chỉnh

  • 2024-02

    • Năm 2023 số dự án cấp phép mới chỉ bằng khoảng một nửa năm 2022; dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai 197 vs 252 dự án năm 2022; dự án hoàn thành 71 vs 9
    • Chung cư Hà Nội giá cao nhưng thanh khoản thấp - chủ đầu tư không giảm giá dù giao dịch chậm
    • Nghị định 12/2024 kỳ vọng tháo nút thắt pháp lý (giá đất cụ thể) để chủ đầu tư có đất phát triển dự án ngay trong 2024, trước khi Luật Đất đai 2025 có hiệu lực

  • 2023-11

    • Nguồn cung mới căn hộ Hà Nội giảm từ ~12.000 căn/quý (Q1 2019) xuống còn ~2.000-3.500 căn/quý (3 quý đầu 2023) - cả năm 2023 chưa bằng 1 quý năm 2019; chủ yếu là căn hộ cao cấp
    • Thị trường khó khăn một phần do nguồn cung hạn chế vì nhiều dự án bị vướng pháp lý - pháp lý là nút thắt, không phải thiếu tín dụng
    • Một số dự án dở dang đã xây dựng trở lại cuối năm 2023 - tín hiệu nguồn cung cải thiện dần
    • Gói 120.000 tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội chỉ giải ngân khoảng 10.000 tỷ vì hành lang pháp lý chưa rõ - minh họa pháp lý quan trọng hơn vốn trong thời điểm này

  • 2023-10

    • Lũy kế 9 tháng 2023: 6.925 căn hộ mới, giảm 40% so với cùng kỳ 2022; CBRE dự báo đây là mức thấp nhất trong 10 năm
    • Trên 90% nguồn cung 2023 là phân khúc cao cấp - thiếu hoàn toàn phân khúc giá trung bình và thấp
    • Giao dịch thành công: quý 1/2022 đỉnh, quý 2/2022 bùng nổ, quý 4/2022 bắt đầu sụt, quý 2/2023 đáy (97.200 căn), quý 3/2023 nhích lên (121.000 căn)
    • Nguồn cung chung cư Hà Nội Q3/2023 xấp xỉ 3.000 căn (tăng 1,5 lần so với Q2/2023); cả năm 2023 dự kiến thấp nhất 10 năm kể từ 2013 (CBRE)
    • Nguồn cung mới tập trung 90%+ phân khúc cao cấp, thiếu vắng bình dân/trung cấp - góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình tăng mạnh

  • 2023-05

    • Chung cư trung tâm Hà Nội tăng 20-30% trong giai đoạn cuối 2021-đầu 2023
    • Đến 05/2023: một số phân khúc chung cư đã giảm 7-10% từ đỉnh
    • Lãi suất vay mua nhà >10%: vượt ngưỡng chịu đựng của phần lớn thu nhập dân cư
    • Yếu tố đẩy giá không còn tác động mạnh: cung cầu đã rõ, chi phí xây dựng không tăng mạnh nữa

Backlinks