Tồn kho bất động sản

5 min read

Key takeaway

Hàng tồn kho BĐS sơ cấp phản ánh lượng sản phẩm chủ đầu tư đã hoàn thiện nhưng chưa bán được; khi tồn kho tăng trong khi giao dịch tăng, đồng nghĩa giao dịch đang diễn ra chủ yếu ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), không phải hàng mới từ chủ đầu tư.

WHAT

Tồn kho bất động sản (sơ cấp) là lượng sản phẩm nhà ở, đất nền, chung cư mà chủ đầu tư đã phát triển nhưng chưa bán được (chưa có giao dịch). Bộ Xây dựng công bố định kỳ theo quý, phân tách theo phân khúc: chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền.

Phân biệt:

  • Tồn kho sơ cấp: hàng của chủ đầu tư chưa bán ra lần đầu
  • Giao dịch thứ cấp: người mua đã mua lại bán tiếp - không ảnh hưởng tồn kho sơ cấp

Nguyên lý: nếu giao dịch thị trường tổng tăng mà tồn kho sơ cấp cũng tăng, tức là giao dịch đang đến từ thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), không phải hấp thụ hàng mới của chủ đầu tư.

WHY/HOW

Tồn kho cao kéo dài gây áp lực giảm giá lên chủ đầu tư và buộc họ phải điều chỉnh giá để cạnh tranh. Tồn kho phân khúc nào cao nhất thường cho thấy cung dư thừa ở phân khúc đó. Theo dõi tồn kho song song với tổng giao dịch giúp xác định được giao dịch đến từ sơ cấp hay thứ cấp - quan trọng để đánh giá sức khỏe thực sự của thị trường, tránh bị nhầm lẫn bởi thông tin ‘sốt giá’ từ truyền thông.

Notes

  • 2024-05

    • Quý 1/2024: tồn kho sơ cấp toàn quốc tăng mạnh từ 16.000 lên 23.000 sản phẩm so với quý trước
    • Tồn kho nhiều nhất ở phân khúc đất nền - trong khi đất nền là phân khúc có giao dịch tăng nhiều nhất, cho thấy giao dịch đất nền chủ yếu là mua đi bán lại ở thứ cấp
    • Chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng nhẹ hơn về cả giao dịch lẫn tồn kho

  • 2024-04

    • Hà Nội cuối 2023: tồn kho ~27.500 căn chung cư, 85% phân khúc cao cấp, 9% sơ cấp
    • Thiếu nguồn cung là thiếu nhà ở xã hội và giá rẻ, không phải thiếu tuyệt đối - giá tăng không phản ánh thiếu cung toàn thị trường
    • Quý 2/2022 đỉnh giao dịch: ~280.000 giao dịch cả nước; Q1/2024 chưa đến 1/3 mức đỉnh đó

  • 2024-03

    • Tồn kho cuối Q4/2023 khoảng 16.315 sản phẩm, Q3/2023 khoảng 16.900 - giảm không đáng kể, gần như đi ngang 3 quý
    • Một số chủ đầu tư đóng bảng hàng đầu 2024 chờ tín hiệu giá thay vì tiếp tục bán ra
    • Phó Thủ tướng kêu gọi chủ đầu tư tiên phong hạ giá về đúng chi phí + lãi vay + lợi nhuận tối thiểu để khai thông thị trường

  • 2023-12

    • NDN (Monarchy Đà Nẵng, 2019): chi phí xây dựng ghi vào hàng tồn kho ~800 tỷ; đối ứng phía nguồn vốn là khoản người mua trả trước ~1.390 tỷ - thể hiện rõ chu kỳ ‘tích lũy tồn kho → bàn giao → xả tồn kho + ghi doanh thu’

  • 2023-10

    • Heuristic sector: khi phân tích DN BĐS dân cư, chỉ tiêu đầu tiên cần kiểm tra là hàng tồn kho - quy mô và xu hướng cho thấy doanh nghiệp có đang bán được hàng hay không, trước khi đi sâu vào doanh thu và lợi nhuận

  • 2023-02

    • Cuối 2022: hàng tồn kho BĐS doanh nghiệp niêm yết (quỹ đất + dự án xây dựng) lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng
    • Phần lớn là dự án giai đoạn đầu, vướng pháp lý - khó triển khai tiếp trong 2023, thậm chí đến 2024
    • Trái phiếu DN BĐS đáo hạn năm 2023 tạo thêm áp lực thanh khoản chồng khó khăn

  • 2021-02

    • Vinhomes: tồn kho giảm mạnh 60.000 xuống 43.000 tỷ (bàn giao lớn cuối 2020); tài sản dài hạn khác tăng 9.400 lên 45.500 tỷ (đặt cọc dự án mới) - pipeline vẫn còn
    • Novaland: tồn kho tăng mạnh lên 86.000 tỷ (siêu dự án Mũi Ne và dự án mới TP.HCM); vay nợ lớn để tài trợ tồn kho
    • Chu kỳ tồn kho: đất vào tồn kho → xây dựng → mở bán (backlog tăng) → bàn giao (tồn kho giảm, doanh thu ghi nhận)

Backlinks