fin·notes← fin·eco

SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI, NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT, KHÔNG ĐỂ TĂNG CAO Tài chính BĐS

4 min read

Tóm tắt

Video phân tích dự thảo sửa đổi Luật Đất đai (theo tinh thần Nghị quyết 21) với điểm cốt lõi là Nhà nước quản lý, điều tiết giá đất để không đẩy chi phí đầu vào của nền kinh tế lên cao. So với Luật Đất đai 2024, dự thảo bỏ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và bỏ giá đất cụ thể (Điều 160). Thay vào đó, Điều 77 quy định giá đất do Nhà nước quyết định, Điều 78 áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K cho tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Lý do: quy trình giá đất cụ thể (chọn tư vấn, lập hội đồng thẩm định, chọn phương pháp, UBND phê duyệt) kéo dài, đẩy chi phí vào giá bán và tạo vòng lặp khuếch đại giá. Ví dụ Thủ Thiêm EcoSmart City (Lotte) giao đất 2018, mất 8 năm xác định giá đất, tiền sử dụng đất 16.900 tỷ, nộp thêm 2.600 tỷ. Dự thảo cũng luật hóa Nghị quyết 171 (thí điểm nhà ở thương mại không cần đất ở: 5.685 ha, 742 khu đất ở 14 tỉnh, 2.750 hồ sơ ở 29/34 tỉnh) và lần đầu định nghĩa TOD vào luật, dùng BT quỹ đất đối ứng để giải bài toán vốn hạ tầng (tổng vốn 5 năm 38 triệu tỷ, vốn nhà nước hơn 8 triệu tỷ).

Outline / Ý chính

  • Bối cảnh: Thủ tướng cho biết sẽ sửa đồng bộ các luật liên quan, trọng tâm là Luật Đất đai, Nhà nước điều tiết giá đất không để tăng cao
  • Ba đạo luật thị trường BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; Luật Đất đai bắt đầu từ 1987, luật 1993 mới tạo thị trường
  • Hai điểm thay đổi chính: bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bỏ giá đất cụ thể
  • Điều 77: giá đất do Nhà nước quyết định, nguyên tắc trung thực, công khai, hài hòa lợi ích, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ
  • Điều 78: dùng bảng giá đất nhân hệ số K cho tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường thu hồi, giá khởi điểm đấu giá, cổ phần hóa
  • Hệ lụy của định giá theo thị trường: thủ tục dài, chi phí tăng, đẩy vào giá bán, giá tăng lại vào bảng giá, vòng lặp khuếch đại
  • Ví dụ Thủ Thiêm EcoSmart City, Empire City, Lake View City vướng nghĩa vụ tài chính nhiều năm
  • Luật hóa Nghị quyết 171: thí điểm dự án nhà ở thương mại không có đất ở sau Nghị định 30/2021 làm nguồn cung sụt
  • Định nghĩa TOD lần đầu vào luật: HĐND tỉnh phê duyệt vùng phụ cận, Nhà nước thu hồi đất đấu giá, nguồn thu tái đầu tư giao thông công cộng
  • Cơ chế BT quỹ đất đối ứng giải bài toán vốn hạ tầng: thiếu khoảng 1,9 triệu tỷ tại TP.HCM 2026-2030, Hà Nội 2 dự án BT 270.000 tỷ
  • Tổng vốn đầu tư hạ tầng toàn xã hội 5 năm tới 38 triệu tỷ, vốn nhà nước khoảng 8 triệu tỷ
  • Lưu ý nhà đầu tư: thay đổi luật TOD và quy hoạch có thể biến bất động sản thuận lợi thành rủi ro

Khái niệm trích xuất

Backlinks