fin·notes← fin·eco

ĐỀ XUẤT CẤM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Tài chính BĐS

4 min read

Tóm tắt

Video thảo luận đề xuất của một đại biểu Quốc hội (phiên thảo luận sáng 30/10) về việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm chống đầu cơ ngắn hạn và ‘lướt cọc’. Hai diễn giả giải thích quy trình: chủ đầu tư có giấy xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng kèm bảo lãnh ngân hàng, được thu tối đa 30% giá hợp đồng, người mua đóng theo tiến độ rồi mới nhận bàn giao và sổ. Đề xuất đụng tới Bộ luật Dân sự 2015 (điều 105 về tài sản gồm tài sản hình thành trong tương lai, điều 192 quyền định đoạt) nên phải sửa nhiều luật. Rủi ro: người mua thật mất khả năng trả nợ (ví dụ căn 4 tỷ đã đóng 1,2 tỷ) không thể chuyển nhượng và có thể mất cọc; thanh khoản thị trường sơ cấp giảm, dòng tiền chủ đầu tư xấu đi, chi phí vốn và tồn kho tăng, nguồn cung giảm như giai đoạn 2022-2023 làm giá bị đẩy lên; cấm sẽ sinh thị trường ngầm (giấy viết tay, vi bằng). Giải pháp thay thế theo công cụ thị trường: tăng nguồn cung đúng phân khúc, thuế (thuế tài sản 0,2%/năm cho nhà đất bỏ hoang, tăng thuế thu nhập cá nhân khi bán ngắn hạn, tới 10% ở nhiều nước), và định hướng tín dụng vào nhà ở xã hội, người mua nhà đầu tiên.

Outline / Ý chính

  • Bối cảnh: Quốc hội thảo luận ba luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản; đại biểu đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để chống đầu cơ
  • Hiện tượng lướt cọc: xếp hàng đặt cọc đến 2-3 giờ sáng, vay ngân hàng 12-18 tháng, tìm người mua lại để ăn chênh lệch
  • Quy trình mua nhà hình thành trong tương lai: giấy xác nhận của Sở Xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng mua bán, thu tối đa 30%, đóng theo tiến độ, bàn giao, cấp sổ
  • Xung đột pháp lý với Bộ luật Dân sự 2015 (điều 105, điều 192): tài sản hình thành trong tương lai là tài sản, chủ sở hữu có quyền định đoạt
  • Ví dụ hộ gia đình mua căn 4 tỷ, đã đóng 1,2 tỷ, mất thu nhập: hiện được bán lại hợp đồng, nếu cấm thì phải tiếp tục đóng hoặc mất cọc
  • Tác động dây chuyền: thanh khoản sơ cấp giảm, dòng tiền chủ đầu tư yếu, chi phí vốn và tồn kho tăng, nguồn cung giảm, giá tăng ngược mục tiêu
  • Cấm đoán hành chính dễ sinh thị trường ngầm (giấy viết tay, vi bằng); không đầu cơ sơ cấp thì chuyển sang đầu cơ thứ cấp
  • Giải pháp 1: tăng nguồn cung đúng phân khúc (dự báo nguồn cung tăng 2026-2027 đã khiến giá điều chỉnh)
  • Giải pháp 2: thuế - thuế tài sản 0,2%/năm cho nhà đất bỏ hoang, thuế thu nhập cá nhân cao hơn khi bán ngắn hạn (ví dụ Nhật Bản tính thuế theo thời gian nắm giữ)
  • Giải pháp 3: tín dụng định hướng vào nhà ở xã hội, người trẻ mua căn nhà đầu tiên; ưu tiên công cụ thị trường hơn biện pháp hành chính

Khái niệm trích xuất

Backlinks