Bong bóng bất động sản Nhật Bản

4 min read

Key takeaway

Bong bóng BĐS Nhật vỡ năm 1991 dẫn đến 25 năm GDP đầu người trì trệ - minh chứng rõ nhất rằng giá BĐS bong bóng không chỉ là vấn đề tài sản mà gây tổn hại toàn bộ nền kinh tế và nhân khẩu học trong nhiều thập kỷ.

WHAT

Giai đoạn 1950-1991: GDP đầu người Nhật tăng mạnh trong 35 năm, kèm theo đó là giá bất động sản leo thang liên tục. Đến cuối thập niên 80, Tokyo được gọi là thành phố có giá BĐS cao nhất thế giới - người sở hữu BĐS tự hào như giàu nhất thế giới.

Năm 1991: bong bóng vỡ. Kết hợp với trận động đất Kobe (1993), thị trường BĐS đình trệ hoàn toàn trong 25 năm tiếp theo. GDP đầu người đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Hệ quả xã hội: thế hệ “3-0” xuất hiện ở độ tuổi 27-42 (tuổi vàng sinh sản) với 3 không:

  • Không tiết kiệm
  • Không nhà ở
  • Không sinh con

WHY/HOW

Cơ chế: khi BĐS chiếm quá lớn thu nhập, người dân không còn dư để tích lũy và đầu tư dài hạn. Áp lực nhà ở tác động trực tiếp vào quyết định kết hôn và sinh con. Khi tỷ lệ sinh xuống dưới mức thay thế, lực lượng lao động thu hẹp, tiêu dùng giảm, GDP khó phục hồi dù lãi suất về 0% hoặc âm.

Ngân hàng Trung ương Nhật đưa lãi suất về 0% rồi âm để kích thích kinh tế nhưng không hiệu quả - vì vấn đề không phải lãi suất mà là cấu trúc nhân khẩu học đã bị phá vỡ. Thêm vào đó, khi bong bóng tài sản vỡ, doanh nghiệp và hộ gia đình ưu tiên trả nợ hơn đầu tư mới (balance sheet recession), tiền rẻ không đủ kích thích nếu cầu tín dụng sụp đổ. GDP Nhật từ hơn 6.000 tỷ USD (cách đây ~10 năm) co xuống còn khoảng 4.000 tỷ USD.

Bài học cho Việt Nam:

  • Hà Nội/TPHCM có tỷ lệ giá BĐS/GDP đầu người gần bằng Hồng Kông
  • Tỷ lệ sinh TPHCM (1,32) đã xuống mức nguy hiểm, thấp hơn cả Nhật thời kỳ đỉnh cao
  • Cần chính sách nhà ở phù hợp sức mua trước khi vòng tròn nhân khẩu học đóng lại

Notes

  • 2024-08

    • “Thập kỷ mất mát” (Lost Decade): Nhật Bản xuất bản cuốn sách này năm 2005 về hệ quả sụp đổ BĐS
    • 35 năm GDP tăng + 25 năm GDP trì trệ sau bong bóng = bài học kinh điển về vòng đời bong bóng tài sản
    • Tokyo từng tự hào giá BĐS cao nhất thế giới - nay Tokyo lại là nơi mua nhà dễ nhất Châu Á (so với thu nhập)
    • Trận động đất Kobe 1993 chỉ là nhân tố khuếch đại, không phải nguyên nhân chính của suy thoái

  • 2024-03

    • Nhật mất ~20 năm lãi suất bằng 0/âm nhưng GDP vẫn tiếp tục giảm - bằng chứng tiền rẻ không thay thế được cải cách cấu trúc
    • Ngay cả nhân viên ngân hàng trẻ tại Nhật chưa từng biết môi trường lãi suất dương; phải đào tạo lại nghiệp vụ trả lãi tiền gửi

  • 2023-06

    • Nhật Bản: giá đất tăng vọt giai đoạn 1984-1990, sau khi vỡ bong bóng hơn 20 năm nền kinh tế chưa phục hồi động lực
    • Trung Quốc 2023: hàng loạt doanh nghiệp BĐS niêm yết có nguy cơ bị hủy niêm yết do giá cổ phiếu dưới 1 USD dù chính phủ tung nhiều chính sách kích thích
    • Việt Nam thường đi trễ Trung Quốc khoảng 10 năm - bài học cần áp dụng trước khi lặp lại chu kỳ

Backlinks