Chi phí cơ hội mua nhà vs thuê

3 min read

Key takeaway

Quyết định mua hay thuê nhà là bài toán chi phí cơ hội: so sánh (lãi vay + giá nhà không tăng) với (tiền thuê - lợi tức đầu tư vốn thay thế) - không có đáp án tuyệt đối mà phụ thuộc vào chu kỳ bất động sản và khả năng đầu tư thay thế của từng người.

WHAT

Chi phí cơ hội trong quyết định mua nhà: (A) phương án mua - phải chịu lãi vay, nhưng hưởng tăng giá tài sản; (B) phương án thuê - phải trả tiền thuê, nhưng giữ được vốn để đầu tư vào kênh khác. Quyết định tối ưu khi: nếu tăng giá nhà > lãi vay tính cả thời hạn vay, thì mua có lợi hơn thuê + đầu tư vốn vào kênh thông thường.

WHY/HOW

Tại Việt Nam 2022: giá nhà Hà Nội tăng 27%/năm - vượt xa lãi suất gửi tiết kiệm và nhiều kênh đầu tư thông thường, nghiêng về phía mua có lợi hơn. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có thể đạt lợi tức >27%/năm từ kênh khác (kinh doanh, cổ phiếu tốt), thuê và đầu tư vốn có thể có lợi hơn. Công cụ hỗ trợ tính toán: file Excel với các biến số lãi suất, tốc độ tăng giá nhà, lợi tức đầu tư thay thế.

Notes

  • 2023-07

    • Công thức so sánh mua vs thuê: mua = NHÀ x (% tăng giá - % lãi vay); thuê = NHÀ x (30% x %LSĐT - % chi phí thuê)
    • Sai lầm phổ biến: bỏ qua chi phí cơ hội của 30% vốn tự có khi tính lợi ích phương án mua
    • Ví dụ: vốn 1 tỷ, nhà 3,3 tỷ, lãi vay 10%, LSĐT 10%, chi phí thuê 6%/năm - điểm hòa vốn tăng giá nhà là 7%/năm
    • Nếu đánh giá nhà tăng > 7%/năm: mua có lợi; nếu < 7%/năm: thuê và đầu tư vốn có lợi hơn
    • Người đầu tư càng giỏi (LSĐT cao) thì ngưỡng tăng giá nhà cần đạt càng cao mới nên mua

  • 2022-08

    • Giá nhà Hà Nội tăng 27% trong năm 2021-2022; giá trung bình 40 triệu/m² (Hà Nội), 50 triệu/m² (HCM)
    • Quan điểm chuyên gia: nhà là tài sản - không phải tiêu sản; khái niệm ‘tiêu sản’ (liability) đang bị dịch sai từ sách tiếng Anh; nhà là tài sản dùng để tiêu dùng, khoản nợ vay mới là liability
    • Ngưỡng quyết định: nếu tăng giá nhà > chi phí vay (lãi suất) thì mua có lợi; nếu có kênh đầu tư thay thế sinh lợi cao hơn thì thuê + đầu tư vốn có thể tốt hơn

  • 2021-06

    • Ví dụ: vốn 1 tỷ, nhà 3,3 tỷ, vay 70%, lãi suất 10%/năm, lợi suất đầu tư 10%, chi phí thuê 6%/năm - điểm hòa vốn là giá nhà tăng 7%/năm
    • Chung cư thường khó tăng 7%/năm dài hạn; liền kề/biệt thự khu mới phát triển có thể đạt ngưỡng này

Backlinks