Chi phí trả trước treo theo nguyên tắc phù hợp doanh thu-chi phí (BĐS)

3 min read

Key takeaway

Doanh nghiệp BĐS có thể ‘treo’ chi phí bán hàng (hoa hồng, marketing) của các căn đã bán nhưng chưa bàn giao dưới dạng chi phí trả trước trên bảng cân đối, chỉ đưa vào báo cáo kết quả kinh doanh khi căn hộ được bàn giao và ghi nhận doanh thu - khiến biên lợi nhuận từng quý biến động mạnh không phản ánh đúng hiệu quả kinh doanh thực của quý đó.

WHAT

Chi phí trả trước (prepaid expense) trong ngành BĐS là các khoản chi phí đã phát sinh thực tế (ví dụ chi phí bán hàng, hoa hồng môi giới cho các căn hộ/biệt thự đã bán) nhưng doanh nghiệp chưa ghi nhận vào chi phí trong kỳ vì sản phẩm tương ứng chưa được bàn giao và chưa ghi nhận doanh thu. Khoản này được treo trên bảng cân đối kế toán dưới dạng tài sản (chi phí trả trước ngắn hạn/dài hạn) cho đến khi căn hộ bàn giao.

WHY/HOW

Cơ chế: theo nguyên tắc phù hợp (matching principle), chi phí phải được ghi nhận cùng kỳ với doanh thu mà nó tạo ra. Vì hoạt động BĐS ghi nhận doanh thu tại thời điểm bàn giao nhà (chứ không phải tại thời điểm bán/ký hợp đồng), các chi phí bán hàng phát sinh trước đó phải được treo lại chờ đến khi bàn giao mới đưa vào chi phí. Hệ quả: một quý có nhiều chi phí bán hàng nhưng ít bàn giao sẽ có chi phí trả trước tăng mạnh và lợi nhuận trong kỳ không bị ảnh hưởng bởi chi phí đó; ngược lại quý bàn giao nhiều sẽ phải ‘giải phóng’ (release) các chi phí treo này vào báo cáo kết quả kinh doanh, làm biên lợi nhuận biến động mạnh giữa các quý dù bản chất hoạt động kinh doanh không thay đổi nhiều. Quan điểm phản biện trong video: về nguyên tắc kế toán, chi phí bán hàng của một quý lẽ ra nên ghi nhận đúng trong quý đó, không nên treo đến khi có lãi mới ghi.

Notes

  • 2020-10
    • BCTC Vinhomes Q3/2020: chi phí trả trước ngắn hạn đạt 4.659 tỷ, tăng mạnh so với đầu năm 2019, chủ yếu liên quan đến các căn hộ/biệt thự đã bán nhưng chưa bàn giao (tăng thêm khoảng 2.000 tỷ); chi phí trả trước dài hạn giảm nhẹ
    • Việc treo chi phí bán hàng làm giảm lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2020 (vì phần chi phí đó chưa được trừ), nhưng dự kiến sẽ được giải phóng vào Q4/2020 khi Vinhomes bàn giao lượng lớn căn hộ (~hơn 10.000 căn) - khiến biên lợi nhuận gộp Q4 có thể biến động mạnh

Backlinks