Key takeaway
Quy hoạch mới có thể biến phần lớn một lô đất đang là đất ở thành đất giao thông/hỗn hợp, làm bốc hơi giá trị; mua đất khi quy hoạch chưa chốt là đặt cược vào kết quả còn bất định.
WHAT
Rủi ro quy hoạch BĐS là khả năng giá trị một thửa đất sụt giảm khi quy hoạch được điều chỉnh: diện tích đất ở bị thu hẹp, chuyển thành đất giao thông, cây xanh, đất hỗn hợp hoặc bị dính chỉ giới. Quy hoạch cũ vẫn có hiệu lực cho tới khi quy hoạch mới được phê duyệt, nên cùng một lô đất có thể hợp pháp là đất ở hôm nay nhưng mất phần lớn chức năng ở sau khi quy hoạch mới ban hành.
WHY/HOW
Nhà đầu tư cần tra cứu quy hoạch hiện hành (lên phường hoặc app quy hoạch) và quan trọng hơn là quy hoạch đang dự thảo/trình phê duyệt - thông tin loại này thường ghi rõ ‘chỉ để tham khảo’. Khi có một quy hoạch lớn sắp công bố (ví dụ quy hoạch tổng thể Hà Nội tầm nhìn 100 năm), nên chờ tới mốc phê duyệt chính thức rồi mới xuống tiền với phân khúc đất thổ cư/nhà phố thay vì mua trước. Đất dính quy hoạch chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn và tài sản trên đất không được đền bù khi quy hoạch triển khai, làm giảm thêm giá trị.
Related
- Định giá bất động sản
- Lộ trình pháp lý dự án đô thị
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Yếu tố tác động giá bất động sản
- Cấp độ quy hoạch đô thị
Notes
- 2024-03
- Nhiều nhà đầu tư bị kẹt khi mua BĐS vùng tiềm năng nhưng kế hoạch triển khai hạ tầng còn 10-20 năm, không phù hợp mục tiêu ngắn-trung hạn
- Quy hoạch điều chỉnh liên tục là bình thường - nhà đầu tư cần cập nhật định kỳ, không để BĐS ‘để đó’ mà không theo dõi
- Chung cư phía Tây Hà Nội tăng 30%, nhà ngõ +15-20% (đầu 2024) - chuyên gia cảnh báo không mua vào lúc sốt nóng nếu mục đích để ở
Ví dụ trong video: lô 416,7 m2 tại phường Yên Hòa (Trung Hòa, Cầu Giấy cũ) theo quy hoạch phân khu H2-2 toàn bộ là đất ở; theo quy hoạch chi tiết hai bờ sông Tô Lịch (đang trình, tỷ lệ 1/500) chỉ còn 34,6 m2 đất ở, 258,9 m2 đất giao thông, 123,2 m2 đất hỗn hợp. Quy hoạch Hà Nội dự kiến công bố 30/4/2026.