Điểm hòa vốn tăng giá nhà

2 min read

Key takeaway

Mỗi cá nhân có một tỷ lệ tăng giá nhà hòa vốn khác nhau dựa trên 5 biến số; so sánh tỷ lệ này với dự báo tăng giá thực tế để quyết định mua hay thuê.

WHAT

Tỷ lệ tăng giá nhà tối thiểu hàng năm mà tại đó chi phí tổng của việc mua nhà (lãi vay + chi phí cơ hội vốn) bằng với chi phí tổng của việc thuê nhà (tiền thuê - lợi suất đầu tư). Nếu tăng giá thực tế > điểm hòa vốn thì mua có lợi; nếu thấp hơn thì thuê có lợi.

WHY/HOW

Công thức tính dựa trên 5 tham số cá nhân: (1) giá trị BDS mục tiêu, (2) tỷ lệ vốn tự có (%), (3) lợi suất đầu tư thay thế (%/năm), (4) lãi suất vay ngân hàng (%/năm), (5) chi phí thuê nhà tháng. Ví dụ: nhà 3.3 tỷ, vốn 30% = 1 tỷ, lợi suất đầu tư 10%, lãi suất vay 10%, thuê 10 triệu/tháng (4%/năm) - điểm hòa vốn = 7.21%/năm. Nếu người đầu tư được 15%/năm thì điểm hòa vốn tăng lên 9.5%; nếu chỉ gửi tiết kiệm 5%/năm thì giảm xuống 4.88%. Cần đối chiếu với tốc độ tăng giá thực tế của phân khúc và vị trí cụ thể.

Notes

  • 2023-07

    • % chi phí thuê = tiền thuê hàng tháng / giá trị căn nhà; ví dụ: nhà 2 tỷ, thuê 10 triệu/tháng ⇒ 0,5%/tháng ⇒ ~6%/năm
    • Điểm hòa vốn phụ thuộc vào cả 5 biến: giá trị nhà, tỷ lệ vốn tự có, lợi suất đầu tư thay thế, lãi vay, chi phí thuê
    • Với giả định thị trường trung bình: lãi vay 10%, LSĐT 10%, chi phí thuê 6%/năm - điểm hòa vốn = 7% tăng giá nhà/năm

  • 2021-09

    • Hà Nội: phổ thông tăng 9.1%/năm, trung cấp 6.7%, cao cấp 2.2%; HCM: luxury 9.2%, phổ thông chỉ 1.6% - vị trí và phân khúc quyết định nên mua hay thuê
    • Webinar của AFA Capital và cộng đồng Cố vấn Tài chính VN cung cấp file Excel để tính toán cá nhân

Backlinks