fin·notes← fin·eco

CHUNG CƯ CÓ NIÊN HẠN SỬ DỤNG - NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG SỐ 21 Tài chính BĐS

4 min read

Tóm tắt

Hai host của kênh Tài chính Kinh doanh phân tích Nghị quyết Trung ương số 21 (ký ngày 28/7/2026, ban hành ngay sau Hội nghị lần 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng), thay thế Nghị quyết 18 (16/6/2022), định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Nghị quyết chuyển tư duy từ quản lý hành chính đất đai sang quản trị nguồn lực đất đai, với 5 trọng tâm: (1) mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đúng-đủ-sạch-sống-thống nhất-dùng chung theo lộ trình 2026-2030; (2) làm rõ niên hạn sử dụng chung cư xây mới (gắn với cấp công trình, tách quyền sở hữu tòa nhà và quyền sử dụng đất) và hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị lớn; (3) nguyên tắc không hồi tố với đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lâu dài; (4) cơ chế đột phá về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và thí điểm nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại dở dang; (5) công cụ tài chính - thuế, gồm điều tiết địa tô chênh lệch và đánh thuế cao hơn với đất bỏ hoang. Video cũng ôn lại quy định niên hạn công trình theo cấp (từ Thông tư 34/2026 và 31/2021 Bộ Xây dựng) và cơ chế bồi thường tái định cư bằng hệ số K cho chung cư cũ (xây trước 1994) theo Luật Nhà ở 2023.

Outline / Ý chính

  • Giới thiệu Nghị quyết Trung ương số 21 (28/7/2026), thay thế Nghị quyết 18 (16/6/2022), chuyển tư duy quản lý hành chính đất đai sang quản trị nguồn lực đất đai
  • 5 trọng tâm của nghị quyết: cơ sở dữ liệu đất đai, niên hạn chung cư/phân lô bán nền, không hồi tố, thu hồi đất/mua lại dự án, công cụ thuế
  • Mục tiêu cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đúng-đủ-sạch-sống-thống nhất-dùng chung, lộ trình đến hết 2026 (thửa đất đã thu thập), 2027 (đo đạc bản đồ địa chính còn thiếu), 2030 (hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai)
  • Niên hạn chung cư xây mới: giao đất lâu dài cho nhà ở thương mại (ưu tiên chung cư/cao tầng), thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình nhưng đảm bảo quyền tài sản qua nghĩa vụ tài chính xây mới khi hết hạn (Điều 71/72 Luật Nhà ở 2023)
  • Ôn lại phân cấp công trình xây dựng và niên hạn tương ứng (Thông tư 34/2026, 31/2021 Bộ Xây dựng): cấp 1 >100 năm, cấp 2 50-100 năm, cấp 3 20-dưới 50 năm, cấp 4 dưới 20 năm
  • Phân biệt chung cư cũ (xây trước 1994, theo Luật Nhà ở 2023) và cơ chế bồi thường tái định cư bằng hệ số K; lý do cải tạo chung cư cũ chậm do vướng quy hoạch/số tầng
  • Hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị lớn; định hướng phát triển nhà ở cho thuê với thời hạn sử dụng đất lâu dài
  • Nguyên tắc không hồi tố với đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài
  • Cơ chế thu hồi đất khi chủ đầu tư đã thỏa thuận >75% diện tích và người sử dụng đất đồng thuận; thí điểm nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại dở dang, giá không gồm chênh lệch địa tô
  • Công cụ tài chính - thuế: nghiên cứu điều tiết địa tô chênh lệch với thặng dư kinh doanh BĐS và thuế cao hơn với đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ

Khái niệm trích xuất

Backlinks