Bất động sản tài sản hay tiêu sản

3 min read

Key takeaway

Nhà là tài sản nếu tốc độ tăng giá thực tế vượt điểm hòa vốn cá nhân; là tiêu sản nếu thấp hơn - không phụ thuộc vào bản thân căn nhà mà phụ thuộc vào hoàn cảnh tài chính của người mua.

WHAT

Tranh luận về việc nhà ở (đặc biệt nhà để ở) là tài sản (asset) hay tiêu sản (liability theo khái niệm trong Rich Dad Poor Dad). Quan điểm tiêu sản: nhà tạo khoản nợ lớn, không sinh ra dòng tiền nếu chỉ để ở. Quan điểm tài sản: nhà tăng giá theo thời gian, bảo vệ giá trị trước lạm phát.

WHY/HOW

Câu trả lời không tuyệt đối: phụ thuộc vào tốc độ tăng giá so với điểm hòa vốn của cá nhân đó. Cùng một căn nhà: với người đầu tư được 15%/năm là tiêu sản vì chi phí cơ hội cao; với người chỉ gửi tiết kiệm 5%/năm lại là tài sản nếu nhà tăng >4.88%. Cách đúng: thay vì tranh luận khái niệm chung, dùng mô hình 5 biến số để tính điểm hòa vốn cá nhân rồi so sánh với dự báo tăng giá thực tế của khu vực và phân khúc cụ thể.

Notes

  • 2023-03

    • Nhà và đất tách biệt: nhà thường là tiêu sản (lấy tiền cho bảo trì, chi phí), đất thường là tài sản (giá tăng theo thời gian).
    • Mua nhà liền thổ = mua cả tài sản (đất) và tiêu sản (nhà) cùng lúc; nên chú ý diện tích, hình dạng, phong thủy.
    • Tiêu sản (xây nhà) có thể dùng để tăng giá trị tài sản (miếng đất) - ví dụ xây nhà làm tăng giá đất.
    • Khi muốn đầu tư, nên tập trung vào đất nhiều hơn nhà; tránh mua nhà liền thổ rồi để không.
    • Căn hộ chung cư được xem là 1 dạng tiêu sản; khi giá chung cư tăng, nên so sánh với mức tăng của vàng để đánh giá tăng thực hay chỉ tăng theo lạm phát/mặt bằng chung.
    • Kết luận thực tế: ngôi nhà chỉ là tài sản khi nó sinh thêm tiền cho chủ sở hữu (cho thuê, kinh doanh airbnb); đa số trường hợp nhà là tiêu sản, đất là tài sản; nếu cần kênh đầu tư cơ bản, nên ưu tiên mua đất hơn nhà.

  • 2021-09

    • Tranh luận tại webinar: chuyên gia nhất trí rằng nhà là tài sản hay tiêu sản tùy hoàn cảnh cá nhân, không phải thuộc tính bất biến của bất động sản

Backlinks