Key takeaway
Khi doanh nghiệp BĐS bán buôn cả tòa nhà/dự án cho đối tác (thường là ngân hàng), khoản thu được ghi nhận là doanh thu tài chính chứ không phải doanh thu kinh doanh BĐS thông thường, và mang bản chất giao dịch tài chính nhiều hơn giao dịch bán hàng cho người dùng cuối.
WHAT
Doanh thu tài chính từ bán buôn dự án là khoản thu nhập ghi nhận khi chủ đầu tư chuyển nhượng/bán buôn toàn bộ một tòa nhà hoặc dự án cho một đối tác (ví dụ ngân hàng) thay vì bán lẻ từng căn hộ cho người mua cá nhân. Khác với bán lẻ (doanh thu kinh doanh BĐS, ghi nhận khi bàn giao nhà cho người mua), bán buôn dự án tạo ra khoản phải thu lớn hơn và được ghi nhận vào doanh thu tài chính trên báo cáo kết quả kinh doanh.
WHY/HOW
Cơ chế: chủ đầu tư xây dựng và bán cả tòa nhà/dự án cho một đối tác lớn (ví dụ Techcombank, VPBank mua các dự án như Imperia Smart City, Masteri Thảo Điền). Vì là giao dịch tài chính, lợi nhuận thu được khó dùng để chia cổ tức vì phải dùng để tái đầu tư dự án sắp tới hoặc trả nợ vay ngân hàng. Nhà đầu tư cần phân biệt nguồn doanh thu này với doanh thu bán lẻ để đánh giá đúng chất lượng tăng trưởng - tăng trưởng từ bán buôn dự án có thể không lặp lại đều mỗi năm nhưng với các tập đoàn BĐS lớn có nhiều dự án, hoạt động này có thể kéo dài qua nhiều năm.
Related
Notes
- 2020-10
- BCTC Vinhomes Q1/2020: doanh thu tài chính 8.500 tỷ từ bán buôn dự án, trong khi doanh thu kinh doanh BĐS chỉ 6.500 tỷ - khiến dòng tiền kinh doanh âm 2.672 tỷ vì lợi nhuận ghi nhận nhưng tiền chưa thu hết
- Lũy kế đến Q3/2020, doanh thu tài chính đạt 10.500 tỷ (8.500 tỷ từ Q1, phần còn lại rải ở Q2-Q3), cho thấy hoạt động bán buôn dự án không chỉ diễn ra 1 lần mà kéo dài qua nhiều quý
- Các dự án điển hình được bán buôn/hợp tác kinh doanh: Vinhomes Grand Park (Quận 9), Masteri Thảo Điền, Imperia Smart City - đối tác liên quan đến Techcombank, VPBank
- Dự đoán hoạt động tương tự sẽ kéo dài đến hết năm 2021