Key takeaway
Lãi suất thế chấp Mỹ (mortgage rate) 30 năm ở mức 7%+ tạo gánh nặng lớn cho người mua nhà và là nguyên nhân khiến Fed phải hạ lãi suất - ngược với Việt Nam nơi bất động sản được xem như kênh đầu cơ tăng giá.
WHAT
Mortgage rate là lãi suất vay mua nhà dài hạn (thường 30 năm) tại Mỹ, thường là fixed rate (cố định suốt kỳ vay). Khác với Việt Nam:
- Hầu hết người Mỹ vay mortgage để mua nhà (rất hiếm mua đứt)
- Lãi suất gắn theo lãi suất thị trường (Treasury yield + spread)
- Không có văn hóa ‘mua nhà chờ tăng giá’ do chi phí sở hữu rất cao: mortgage, property tax (theo giá thị trường), bảo hiểm, phí dịch vụ
- Property tax tại Mỹ tính theo giá thị trường thực tế, không theo bảng giá nhà nước
WHY/HOW
Vì housing chiếm ~44,6% rổ CPI và đa số người Mỹ có khoản vay mortgage, lãi suất thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và chi tiêu tiêu dùng. Mortgage rate cao → gánh nặng chi trả tăng → sức mua giảm → tiêu dùng chậm lại → GDP chậm → áp lực để Fed hạ lãi suất. Tại Mỹ, đầu tư vào cổ phiếu (stock market) hấp dẫn hơn bất động sản do: cổ phiếu không có property tax, thanh khoản cao hơn nhiều, tăng trưởng trong dài hạn tương đương hoặc cao hơn.
Related
Notes
-
2024-07
- Mortgage rate 30 năm fixed tại Mỹ khoảng 7%+ vào Q3/2024
- Chi phí sở hữu nhà tại Silicon Valley: ~30.000 USD/năm chỉ riêng thuế, bảo hiểm, phí dịch vụ
- Văn hóa đầu tư Mỹ: không mua nhà cho thuê chờ tăng giá - thay vào đó đổ vào stock market
- Lãi suất cao → người dân phải tiếp tục đi làm, tỷ lệ thất nghiệp ‘tự nhiên’ thấp
-
2022-12
- Lãi suất thế chấp 30 năm fixed tại Mỹ chạm 7% vào tháng 10/2022 - lần đầu kể từ 2002
- Tốc độ tăng giá nhà Mỹ giảm từ đỉnh 21% (tháng 3/2022) xuống mức thấp hơn do áp lực lãi suất
-
2022-10
- S&P Case-Shiller: giá nhà Mỹ giảm 2,6% trong tháng 7-8/2022 - mức giảm hàng tháng lớn nhất từ trước đến nay tính đến thời điểm đó
- Doanh số nhà đã qua sử dụng (existing home sales) tháng 9/2022 giảm tháng thứ 8 liên tiếp
- Nguyên nhân: Fed tăng lãi suất làm cho vay thế chấp đắt đỏ hơn, sức mua người dân giảm