Tỷ lệ hấp thụ BĐS

5 min read

Key takeaway

Tỷ lệ hấp thụ đo lường tốc độ thị trường tiêu thụ nguồn cung mới; khi tỷ lệ này giảm liên tục trong khi tồn kho tăng, thị trường đang chuyển sang pha bùng nổ nguồn cung hoặc suy thoái.

WHAT

Tỷ lệ hấp thụ là phần trăm sản phẩm BĐS mở bán được giao dịch thành công trong một kỳ nhất định (tháng/quý). Cùng với tỷ lệ chống (vacancy rate), đây là hai chỉ số phản ánh điểm cân bằng cung-cầu. Tỷ lệ hấp thụ cao (>80%) = thị trường người bán; thấp (<50%) = thị trường tích lũy tồn kho.

WHY/HOW

Cơ chế: khi nguồn cung mới vượt tốc độ hấp thụ, tồn kho tích lũy, cạnh tranh giữa chủ đầu tư tăng, giá có áp lực điều chỉnh. Tại Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ phân khúc sơ cấp Hà Nội dự kiến giảm 2026-2027; Đà Nẵng Q3/2025 chung cư ~50%, nhà gắn đất ~60%. Đặc thù VN: sản phẩm ‘bán nhà hình thành trong tương lai’ được tính hấp thụ ngay khi ký hợp đồng mua bán, chưa phản ánh khả năng thanh toán thực tế.

Notes

  • 2026-03

    • KDH Gladia thấp tầng: hấp thụ ~60% (135/226 căn) đến Q4/2025 - vượt kỳ vọng 100 SP của CTCK; mục tiêu bán hết trong 2026; sản phẩm diện tích lớn, phân khúc cao cấp khu Đông TP.HCM
    • Rủi ro hấp thụ cho phân khúc cao cấp: SSI điều chỉnh giảm dự báo doanh số 13-14% do lãi suất vay mua nhà tăng và nguồn cung 2026 tăng mạnh - hấp thụ phân khúc cao cấp nhạy cảm hơn với lãi suất
    • Gladia cao tầng (616 căn, ước 100-130 triệu/m2): dự kiến ghi nhận doanh số từ Q3/2026 - theo dõi tỷ lệ hấp thụ mở bán đầu làm tín hiệu sức mua phân khúc cao cấp TP.HCM

  • 2024-10

    • Tỷ lệ hấp thụ chung cư HCM giảm từ 88% (2019) xuống 39% (Q2/2024) và 23% (Q1/2024) theo Savills
    • Hà Nội giảm nhẹ hơn HCM nhưng xu hướng tương tự
    • Kỹ thuật bán hàng phổ biến: tung 50/1000 căn rồi nói ‘950 căn còn lại đã bán hết’ tạo hiệu ứng khan hàng giả tạo

  • 2023-11

    • Căn hộ Hà Nội: tỷ lệ hấp thụ gần 100% liên tục từ Q1/2019 đến Q2/Q3 2023 theo CBRE
    • Q2/2023: lượng tiêu thụ (sơ cấp + thứ cấp) gấp đôi nguồn cung sơ cấp mới
    • Đối chiếu: NOXH Nam Từ Liêm - 1.300 hồ sơ tranh 149 căn (tỷ lệ 1/9); dự án Hoài Đức mở bán 26 lần vẫn ế dù giá 14 triệu/m2 - hấp thụ phụ thuộc vị trí

  • 2023-10

    • Hà Nội Q3/2023: tỷ lệ hấp thụ cải thiện, bán được khoảng 3.640 căn (trong bối cảnh nguồn cung ~3.000 căn mở bán mới trong quý); tín hiệu phục hồi cầu

  • 2023-05

    • Q1/2023: tỷ lệ hấp thụ TP.HCM và Hà Nội đều dưới 20%; nguồn cung căn hộ hạn chế do vướng pháp lý
    • Ngưỡng phục hồi: tỷ lệ hấp thụ > 30% kết hợp nguồn cung trở lại 7.000-10.000 căn/quý tại TP.HCM
    • Tỷ lệ hấp thụ phản ánh tương quan cung-cầu thực trước khi tác động lan tới giá và lợi nhuận doanh nghiệp BDS

  • Hà Nội 2025: số căn bán thấp hơn nguồn cung mới lần đầu kể từ 2023 - tín hiệu hấp thụ đang suy yếu

  • Đà Nẵng Q3/2025: hấp thụ chung cư ~50%, đất nền ~60%

  • HCM cũ: hấp thụ chung cư 70-75%, nhà phố biệt thự 65-70%

  • Theo dõi kết hợp: hấp thụ + tồn kho + lãi suất cho vay + thu nhập trung bình để định vị chu kỳ

  • Tỷ lệ hấp thụ chỉ là 1 trong 6 yếu tố xác định chu kỳ BĐS

  • Q1-2025: hấp thụ giảm xuống 20-25% (sau khi nguồn cung tăng gần 4 lần so với Q1-2024) - tín hiệu thị trường phân hóa mạnh theo phân khúc và địa lý. Đất nền: dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng vọt 98.000 lên 176.000 tỷ (Q3 sang Q4-2024) trong khi giao dịch chỉ ~100.049 sản phẩm - đòn bẩy đất nền rất lớn, thời gian đáo hạn 6-12 tháng tạo rủi ro. Đà Nẵng có hấp thụ tốt hơn nhờ lợi suất cho thuê cao nhất toàn thị trường (chung cư 4,3%, nhà phố 2,9%).

Backlinks