Thu nhập bình quân và khả năng mua nhà

3 min read

Key takeaway

Thu nhập bình quân dân cư là chỉ báo dẫn sức cầu thực của thị trường nhà ở. Khi thu nhập tăng mạnh (như Q2/2022 tăng 16,67%), thị trường BĐS phục hồi mạnh sau đó 1 quý. Khi thu nhập đình trệ, khả năng chi trả giảm - dù giá nhà không giảm thì giao dịch thực cũng sẽ giảm.

WHAT

Thu nhập bình quân dân cư là mức thu nhập trung bình của người dân mỗi tháng, ảnh hưởng trực tiếp đến:

  • Khả năng trả góp (affordability) khi mua nhà bằng vay
  • Tiết kiệm tích lũy để thanh toán trước
  • Nhu cầu nâng cấp nhà ở theo thu nhập tăng

Tương quan với thị trường BĐS:

  • Thu nhập tăng → cầu nhà ở thực tăng → giao dịch tăng (với độ trễ ~1 quý)
  • Thu nhập đình trệ → khả năng chi trả giảm → giao dịch thực giảm dù nguồn cung tăng

WHY/HOW

Dữ liệu VN 2020-2024:

  • Q2/2022: tăng 16,67% - đỉnh cao, trùng với đỉnh thị trường BĐS và chứng khoán
  • Q4/2023 - Q1/2024: phục hồi đều lên 7,6 triệu/tháng
  • Q2/2024: nhích giảm xuống 7,5 triệu - xu hướng phục hồi bị chặn

Tầm quan trọng trong phân tích đầu tư BĐS:

  • Không chỉ nhìn nguồn cung hay lãi suất - cần nhìn thu nhập dân cư
  • Khi thu nhập không tăng mà giá BĐS tăng: tỷ lệ price-to-income ngày càng rộng, người mua thực bị loại khỏi thị trường
  • 80-90% người mua nhà lần đầu phải vay ngân hàng - thu nhập quyết định khả năng trả nợ và do đó quyết định giới hạn vay

Notes

  • 2025-09

    • Công thức thu nhập thực nhận: tổng thu nhập (lương + phụ cấp + thu nhập thường xuyên) - bảo hiểm bắt buộc (BHXH/BHYT/BHTN) - thuế TNCN
    • Phải duy trì 12 tháng liên tiếp, xác nhận qua bảng lương cơ quan
    • Ví dụ minh họa: thu nhập 18 triệu - thực nhận 15 triệu sau khi trừ 2,16 triệu BH và 0,84 triệu thuế
    • Thu nhập 20 triệu thực nhận tương đương thu nhập gộp ~24-25 triệu

  • 2024-08

    • Đỉnh Q2/2022: thị trường chứng khoán đạt đỉnh trước, BĐS đạt đỉnh sau 1 quý - tương quan rõ ràng qua thu nhập
    • Thu nhập Q2/2024 = 7,5 triệu: thấp hơn cả Q4/2022 khi thị trường BĐS còn khó
    • Nhìn theo phân vùng: báo cáo Bộ Xây dựng là toàn quốc, cần phân tích riêng từng tỉnh/thành để ra quyết định đầu tư
    • Dữ liệu nguồn: Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng công bố hàng quý

  • 2023-11

    • Thu nhập bình quân người Hà Nội 2022: 148 triệu đồng/năm (~6.000 USD), gấp 3,5 lần so với 2008 (~1.697 USD)
    • Tốc độ tăng thu nhập bình quân: ~23%/năm trong 15 năm 2008-2022
    • Khoảng cách thu nhập - giá nhà ngày càng rộng dù thu nhập tăng mạnh
    • Tại 11/2023: 1 tỷ đồng không đủ mua chung cư tại quận trung tâm Hà Nội

Backlinks