BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍCH LUỸ THU NHẬP DÂN CƯ

3 min read

Tóm tắt

Video phân tích thị trường BĐS từ phía cầu (demand side), nhấn mạnh vai trò của thu nhập tích lũy dân cư - không phải lãi suất - là yếu tố nền tảng quyết định cầu BĐS thực. Dữ liệu Q3/2023: thu nhập bình quân Hà Nội 9,9 triệu/tháng, HCM 9,3 triệu/tháng; tỷ lệ giá nhà/thu nhập theo Numbeo là 18,75 năm (HN) và 35,97 năm (HCM). Phân tích cấu trúc thị trường gồm ba chủ thể: chủ đầu tư, khách hàng đầu tư và người mua để ở - trong đó người mua để ở là người quyết định toàn bộ thị trường dài hạn. Video cũng chỉ ra hạn chế của dữ liệu thị trường sơ cấp và tầm quan trọng của giá thứ cấp trong phản ánh thực chất thị trường.

Outline / Ý chính

  • Tại sao thu nhập bình quân đầu người quan trọng hơn GDP/đầu người để đánh giá BĐS
  • So sánh giá BĐS Dubai vs Việt Nam theo tỷ lệ giá/thu nhập: Dubai GDP 44.000 USD (gấp 11 lần VN) nhưng giá nhà chỉ gấp 4 lần (16 tỷ vs 4-4,5 tỷ cho 90m2)
  • Dữ liệu Q3/2023: thu nhập HN 9,9 triệu/tháng, HCM 9,3 triệu/tháng; giá sơ cấp HN 54tr/m2, thứ cấp 33tr/m2; HCM sơ cấp 60tr, thứ cấp 45tr
  • Tỷ lệ giá/thu nhập (Numbeo): HN 18,75 năm, HCM 35,97 năm - nếu tiết kiệm 50% thu nhập
  • Tỷ lệ sở hữu nhà 70m2: sơ cấp HN 31,5 năm, HCM 37,6 năm; thứ cấp HN 19,2 năm, HCM 28,2 năm
  • Giai đoạn 2015-2021: Việt Nam chuyển từ nhập siêu sang xuất siêu, tích lũy dân cư tăng mạnh nhất
  • Thị trường thứ cấp giảm trước sơ cấp khi khó khăn; phân khúc đầu cơ cao (đất nền, liền thổ) giảm trước
  • Ba chủ thể thị trường BĐS: chủ đầu tư - khách hàng đầu tư - người mua để ở; người mua để ở quyết định thị trường dài hạn
  • Chiết khấu ẩn trong giá niêm yết sơ cấp: 10 năm phí dịch vụ, 3 năm gửi xe, 1 năm học phí - thực chất là giảm giá
  • Hạn chế dữ liệu thứ cấp BĐS Việt Nam: thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch thứ cấp minh bạch, thị trường dễ bị thao túng thông tin

Khái niệm trích xuất

Backlinks