Giá đất cụ thể

3 min read

Key takeaway

Giá đất cụ thể là mức giá xác định cho từng thửa/dự án riêng lẻ - khác với bảng giá đất áp chung theo khu vực - và là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư được giao đất, đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

WHAT

Giá đất cụ thể là giá trị xác định cho một thửa đất hoặc một dự án cụ thể, do hội đồng thẩm định địa phương quyết định thông qua một trong bốn phương pháp định giá. Khác với bảng giá đất (áp chung theo khu vực, dùng tính thuế), giá đất cụ thể được dùng để:

  • Tính tiền sử dụng đất khi giao đất/cho thuê đất
  • Làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất
  • Tính giá khởi điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất
  • Tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

WHY/HOW

Vì mỗi thửa đất có vị trí, hình dạng, tiềm năng phát triển khác nhau, bảng giá chung không phản ánh đúng giá trị từng mảnh. Quy trình xác định giá đất cụ thể:

  1. Cơ quan quản lý đất đai thuê tổ chức thẩm định giá độc lập lập phương án
  2. Trong 3 ngày làm việc, phương án được gửi tới các thành viên hội đồng thẩm định
  3. Trong 5 ngày làm việc, thành viên phản hồi bằng văn bản
  4. Hội đồng họp, thống nhất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Hội đồng thẩm định gồm: UBND tỉnh, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường và chuyên gia thẩm định giá độc lập (tối thiểu 5 năm kinh nghiệm).

Notes

  • 2024-02
    • Nghị định 12/2024 thay đổi quy trình xác định giá đất cụ thể: chủ đầu tư phải có giá đất cụ thể trước, sau đó mới quyết định hình thức đấu giá/đấu thầu/chuyển mục đích
    • Quy trình 4 bước: (1) trình tự thủ tục, (2) chuẩn bị thực hiện, (3) thu thập phân tích áp dụng phương pháp định giá, (4) hội đồng thẩm định
    • Nghị định 12/2024 sửa đổi Nghị định 44/2014 (4 phương pháp định giá đất) và Nghị định 10/2023 (hướng dẫn Luật đất đai 2013)
    • Nghị định 44 cũ quy định quy trình xác định giá đất cụ thể rất chung chung, khiến địa phương sợ sai và chậm trễ
    • Nghị định 12/2024 bổ sung quy trình 4 bước với thời hạn cụ thể, giải quyết tình trạng ùn tắc này
    • Ba kênh để chủ đầu tư có đất phát triển dự án: đấu giá, đấu thầu, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất - cả ba đều cần giá đất cụ thể

Backlinks