Đòn bẩy BĐS

8 min read

Key takeaway

Đòn bẩy trong BĐS khuếch đại cả lợi nhuận lẫn rủi ro: chỉ an toàn khi chi phí vay thấp hơn lợi suất tài sản (dòng tiền cho thuê cộng tăng giá), và rủi ro tăng mạnh trong môi trường lãi suất cao. Ngưỡng vay an toàn phụ thuộc vào bối cảnh lãi suất: khi lãi suất thấp có thể vay 70-80%, khi lãi suất cao nên đảo chiều về tối đa 30%.

WHAT

Đòn bẩy BĐS là sử dụng vốn vay ngân hàng để kiểm soát tài sản lớn hơn số tiền thực có - người mua chỉ bỏ một phần vốn tự có (30-50%) và trả dần phần còn lại. Lợi ích cốt lõi: sở hữu sớm hơn và hưởng tăng giá BĐS trên toàn bộ giá trị tài sản dù chỉ bỏ phần nhỏ vốn thực. Hiệu quả đòn bẩy tăng khi lãi suất vay thấp hơn lợi suất tài sản (lợi nhuận cho thuê cộng tỷ lệ giá tăng dự kiến) và giảm hoặc âm khi ngược lại. Khác với tiền thuê: khoản trả góp tích dần thành tài sản thay vì mất đi hoàn toàn.

WHY/HOW

Quy tắc quyết định vay: so sánh (lợi nhuận cho thuê + % giá tăng dự kiến) với lãi suất vay; nếu lãi suất vay vượt lợi nhuận kỳ vọng thì đòn bẩy bất lợi. Đòn bẩy hợp lý khi khoản trả góp hàng tháng thấp hơn tiết kiệm được từ thu nhập và không vượt 35-40% thu nhập khả dụng. Luôn thực hiện stress test: nếu lãi suất tăng 2-3% thì dòng tiền hàng tháng tăng bao nhiêu, có đủ trả không.

Rủi ro đặc thù khi lãi suất cao: (1) Khi lãi suất cho vay vượt mức sinh lời tài sản, nhà đầu tư phải bù tiền mặt hàng tháng; kéo dài nhiều năm là rủi ro rất lớn. (2) Khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi tăng cao đột biến làm tăng gánh nặng trả nợ. (3) Thanh khoản BĐS giảm khi thị trường khó khăn - kẹt vốn dài làm lợi nhuận âm dù giá danh nghĩa không giảm. Trong môi trường lãi suất cao nên chọn phân khúc phòng thủ (nhà ở thực, dòng tiền ổn định) hơn phân khúc đầu cơ; và cắt lỗ ngay khi lãi suất tiếp tục tăng không có tín hiệu dừng thay vì để lỗ tích lũy ăn mòn vốn.

Ngưỡng vay an toàn thay đổi theo bối cảnh: trong môi trường lãi suất thấp, tỷ lệ vay 70-80% phổ biến; trong môi trường lãi suất tăng và tín dụng siết, ngưỡng an toàn đảo chiều: vốn tự có tối thiểu 70%, vay tối đa 30%. Bên cạnh đó cần giữ tối thiểu 15-20% tiền mặt (không đầu tư hết) để không bỏ lỡ cơ hội và có thanh khoản dự phòng. Ở cấp doanh nghiệp BĐS: phụ thuộc quá nhiều vào vay nợ dài hạn để tài trợ tồn kho khổng lồ tạo rủi ro hệ thống khi tín dụng bị siết hoặc lãi suất tăng mạnh - doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu lãi suất 14-15%/năm là dấu hiệu dùng đòn bẩy quá mức.

Notes

  • 2024-03

    • Khi cấu trúc tài chính mua BĐS: vốn tự có phát sinh chi phí cơ hội (cần so sánh với lợi suất tài sản khác); vốn vay cần làm rõ lãi suất và lịch trả gốc trước khi quyết định tỷ lệ phân bổ

  • 2023-11

    • NVL: hậu quả điển hình của đòn bẩy quá mức - khi trái phiếu BDS đóng băng sau vụ Tân Hoàng Minh (2022), NVL phải tái cơ cấu hàng chục nghìn tỷ đồng nợ và trái phiếu; lợi nhuận Q1/2023 ‘khủng’ trên giấy tờ nhưng không kèm dòng tiền thực - phần thưởng ảo của bút toán tái cơ cấu

  • 2023-01

    • Lãi suất cho vay thương mại Q1/2023: 13-14%/năm - đòn bẩy BĐS ở mức rất đắt
    • Nhà ở xã hội lãi suất cố định 4,8%/năm 10-25 năm: đòn bẩy có lợi, nên mua để an cư
    • Nguyên tắc cắt lỗ: khi lãi suất tiếp tục tăng và không có catalyst hạ, bán ngay bảo toàn vốn tốt hơn gồng lỗ

  • 2022-12

    • Lãi suất cho vay BĐS tại các ngân hàng thương mại Việt Nam đạt 14-15% cuối 2022
    • Chuyên gia khuyến cáo hạn chế dùng đòn bẩy vì chưa rõ khi nào lãi suất giảm trở lại

  • 2022-11

    • Anh Nguyễn Văn Dũng mua nhà 4,2 tỷ năm 2020 với vốn tự có ~700 triệu (khoảng 17%), vay phần còn lại; trong 2 năm giảm dư nợ từ ~3,5 tỷ xuống 1,4 tỷ nhờ thu nhập ổn định 30-35 triệu/tháng

  • 2022-09

    • Huy (6 năm kinh nghiệm tài chính): đăng ký trả góp 5 triệu/tháng, tiết kiệm 10 triệu/tháng - dư 5 triệu; đây là cách dùng đòn bẩy hợp lý
    • Bạn trẻ 3 năm kinh nghiệm: muốn đầu tư cổ phiếu 30%/năm thay vì mua nhà - overconfident sau thị trường bull 2021
    • Người mới đi làm: 1,5-2 triệu/tháng tiết kiệm - chưa đủ khả năng dùng đòn bẩy BĐS

  • 2022-07

    • Chuyên gia khuyến nghị giữa 2022: tỷ lệ vay BĐS an toàn trong môi trường lạm phát cao là tối đa 30% - ngược với 70-80% phổ biến trước đây; giữ ít nhất 500 triệu/3 tỷ vốn ở dạng tiền mặt

  • 2022-03

    • Dự báo 2022: lãi suất huy động có thể quay lại 8-10%, lãi vay BĐS sẽ tăng theo
    • Ví dụ thực tế: đất vùng ven Hà Nội (Đông Anh) mua 2009 đến 2022 không tăng bao nhiêu trong khi đồng tiền mất giá nhiều
    • Kiểm tra stress test: nếu lãi suất tăng 2-3% thì dòng tiền hàng tháng tăng bao nhiêu, có đủ trả không?

  • 2021-09

    • Evergrande: 798 dự án tại 234 thành phố, quỹ đất 231 triệu m2 - phần lớn mua bằng vay nợ
    • Giá BĐS Trung Quốc giảm >20% đến 9/2021 sau khi Three Red Lines siết tín dụng từ 8/2020
    • Chi phí bán hàng tăng 37.2% (vs doanh thu +6.2%) - bằng chứng phải giảm giá bán gấp để thu tiền về trả nợ
    • Ví dụ: nhà 3.3 tỷ, vay 2 tỷ (70%), lãi suất 10% - trả lãi 200 triệu/năm; tổng gốc lẫn lãi ước khoảng 20 triệu/tháng cho khoản vay 1 tỷ
    • Giai đoạn 2011-2012 lạm phát 18%, lãi suất tiết kiệm lên 18-20%/năm - người vay mua nhà thời điểm đó chịu áp lực rất lớn

  • 2021-06

    • Lãi suất vay mua nhà Việt Nam 2021 khoảng 10%/năm (tiết kiệm 12 tháng + biên độ ~3,5%)
    • Tại Mỹ giai đoạn QE: lãi suất ~0,5%, giá bất động sản tăng mạnh - đòn bẩy cực kỳ hiệu quả

  • 2021-02

    • Novaland 2020: vay ngắn hạn và dài hạn rất lớn để tài trợ tồn kho 86.000 tỷ; dòng tiền hoạt động kinh doanh âm do đẩy vốn vào hàng tồn kho và dự án mới
    • Vinhomes: ít phụ thuộc vay nợ hơn nhờ backlog khổng lồ từ người mua trả tiền trước; dòng tiền 2019 cực mạnh (51.000 tỷ) nhờ thu tiền trước lớn

  • 2020-03

    • Thông tư 22/2019 tăng hệ số rủi ro khoản vay BĐS - siết tín dụng vào BĐS, góp phần tạo pha giảm
    • Doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu lãi suất 14-15%/năm là dấu hiệu dùng đòn bẩy quá mức khi kênh ngân hàng bị siết

Backlinks