Lệch pha cung - cầu bất động sản

20 min read

Key takeaway

Thị trường BĐS Việt Nam có thể vừa thừa nguồn cung tổng thể vừa thiếu sản phẩm phù hợp túi tiền - lệch pha phân khúc khiến giao dịch thực giảm dù nguồn cung tăng, giá neo cao dù hấp thụ yếu. Giao dịch giảm không phải do cung vượt cầu mà do cung không khớp cầu.

WHAT

Lệch pha cung - cầu BĐS (supply-demand mismatch) xảy ra khi cơ cấu sản phẩm nguồn cung không khớp với nhu cầu thực của người mua: nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp vượt thu nhập người dân, trong khi sản phẩm vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực khan hiếm. Biểu hiện rõ nhất: số lượng nguồn cung tăng nhưng gần như 100% tập trung vào cao cấp/hạng sang; tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường thấp dù nhu cầu nhà ở thực rất lớn; phân khúc đầu cơ (đất nền) tăng mạnh thay thế mua ở thực; các phân khúc diễn biến trái chiều về giá và thanh khoản trong cùng một thời kỳ.

WHY/HOW

Nguyên nhân cơ cấu: (1) Quỹ đất khan hiếm - chủ đầu tư có đất thì tối ưu lợi nhuận bằng cách làm cao cấp để bù chi phí đất và thủ tục pháp lý kéo dài. (2) Biên lợi nhuận phân khúc bình dân quá mỏng - nhà ở xã hội không thu hút đầu tư. (3) Vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều dự án phân khúc vừa và thấp.

Hệ quả: giá bán cao, chủ đầu tư không giảm dù bán chậm (vì chi phí đầu vào không giảm được); tồn kho phân khúc không phù hợp tích tụ; người có thu nhập trung bình bị kẹt giữa (không đủ điều kiện nhà ở xã hội nhưng không thể mua thương mại); dòng tiền dồn vào đất nền đầu cơ thay vì nhà ở thực. Khi lệch pha kéo dài, chính sách tháo gỡ của chính phủ không giải quyết được vấn đề thị trường nếu chỉ tập trung vào khơi thông cung mà không xét đến cơ cấu phân khúc.

Nhân khẩu học cũng tác động cấu trúc nhu cầu: thế hệ trẻ lập gia đình muộn, ít con, chuộng chung cư thứ cấp gần hạ tầng sẵn hơn đất nền xa trung tâm. Thị trường phục hồi bền vững khi: doanh nghiệp chuyển sang phân khúc có nhu cầu thực và giá phù hợp thu nhập người dân; pháp lý được tháo gỡ cho các dự án phân khúc vừa và thấp; khả năng chi trả được cải thiện qua lãi suất và thu nhập. Lưu ý phân tích: không thể lấy giá mỗi mét vuông của phân khúc này so với phân khúc khác hay ngộ nhận một con số trung bình đại diện cho toàn thị trường - cần tách riêng từng phân khúc, vị trí và tệp khách hàng. So sánh Hà Nội vs TP.HCM mới (sau sáp nhập Bình Dương) cũng cho thấy vấn đề không chỉ ở thể chế quốc gia mà còn ở điều hành địa phương và quỹ đất.

Notes

  • 2026-04

    • Video nhấn mạnh nhu cầu ở thực vẫn khổng lồ nhưng ‘phải khớp được với nhau’.
    • Giá chung cư 2024-2025 vượt xa thu nhập người dân.
    • Kỳ vọng phân khúc giá phù hợp xuất hiện trở lại trong 2026 nhờ tháo gỡ pháp lý và nguồn cung tăng.
    • REFI Forum 2026: phân khúc cao cấp tạm ổn về cung, nhưng trung cấp, thấp cấp và nhà ở xã hội vẫn rất thiếu; doanh nghiệp ưu tiên cao cấp vì biên lợi nhuận cao.
    • Đi kèm hiện tượng doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng lúc, gây áp lực về vốn và năng lực quản lý.

  • 2025-12

    • Giá chung cư Hà Nội phân khúc cao cấp 2025: 70-100 triệu/m²; Bình Dương vẫn còn nguồn cung 35-40 triệu/m² - điểm khác biệt so với Hà Nội.
    • Dự báo CBI 2026: nguồn cung > số căn bán được ở cả Hà Nội lẫn TP.HCM - áp lực tồn kho tăng.
    • Ocean Park 2, 3 (Hưng Yên): 60-70 triệu/m², người mua mới ưa sơ cấp có ân hạn nên thứ cấp khu này rủi ro thanh khoản cao.

  • 2025-11

    • Q3/2025 toàn quốc: 32.449 sản phẩm đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai - cao nhất từ Q1/2023
    • Hà Nội: 43% nguồn cung trên 120 triệu/m2, phân khúc 60-120 triệu ~80%, dưới 60 triệu chỉ 5%
    • Bình Dương (Thuận An, Dĩ An): điểm sáng duy nhất cả nước - chung cư 35-40 triệu/m2 phù hợp cầu thực
    • Pipeline đang triển khai: 618.371 nhà ở thương mại + 91.672 đất nền toàn quốc

  • 2025-10

    • Hà Nội: 21.000 căn mở bán 9 tháng 2025, phân khúc <60 triệu/m² chỉ 5%; CBI không còn thống kê mức <40 triệu vì gần như bằng 0
    • Giá trung bình thứ cấp Hà Nội: Q3/2023 = 43 triệu/m² lên Q3/2025 = 73 triệu/m² (tăng >70% trong 2 năm)
    • TP.HCM (mới gồm Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu): 75% nguồn cung <60 triệu; Bình Dương đóng góp 70% nguồn cung mới (Thuận An, Dĩ An ~30 triệu/m²)
    • Mức quan tâm BĐS Hà Nội trên batdongsan.com.vn giảm 22% so với năm trước

  • 2025-09

    • HCM (8 tháng 2025): nguồn cung 28.000 căn (+56%); hấp thụ tăng 3x so cùng kỳ 2024 do giá tăng chậm hơn Hà Nội (15% vs 30%)
    • Đất nền vẫn tăng mạnh do FOMO; khả năng chi trả: công chức cần 26 năm thu nhập để mua chung cư trung bình (thế giới 15 năm)
    • ~3.000 dự án vướng pháp lý - nếu khai thông sẽ bổ sung 235 tỷ USD vào nền kinh tế
    • TS. Cấn Văn Lực: 6 yếu tố tác động BĐS - vĩ mô, pháp lý/quản lý, quy hoạch/đô thị hóa, tài chính BĐS, cung cầu/giá, thông tin/minh bạch
    • Thị trường 2024-2025: nguồn cung mới chủ yếu cao cấp/siêu cao cấp sau khi pháp lý được tháo gỡ
    • Giá căn hộ nội đô Hà Nội có dự án lên tới 100 triệu đồng/m²; NOXH Hà Nội (Hạ Đình): 25-27 triệu/m²
    • Khoảng trống: người thu nhập 15-30 triệu/tháng không đủ điều kiện NOXH (nếu quá ngưỡng) và không đủ mua thương mại
    • Giải pháp đề xuất: nâng ngưỡng thu nhập NOXH + giảm lãi suất ưu đãi xuống 5,4%

  • 2025-07

    • Tồn kho đất nền: Q4/2024 = 4.768 → Q1/2025 = 11.685 → Q2/2025 = 11.717 sản phẩm; tồn kho chung cư chỉ ~3.287 sản phẩm.
    • CBI Q2/2025: 100% nguồn cung mới Hà Nội là cao cấp và hạng sang; tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm từ 115% → 85%.

  • 2025-05

    • One Mount: lượng tiêu thụ căn hộ mới Hà Nội Q1 giảm 71% theo quý, 32% theo năm; lý do chính là chưa đủ tài chính và trở ngại về giá.
    • Thị trường thứ cấp TP.HCM: Batdongsan thống kê 51 dự án chung cư tổng giá dưới 2 tỷ, giá/m2 29-36 triệu, trải rộng Bình Tân, Thủ Đức, Q12, Gò Vấp, Q9, Q7, Tân Phú, Hóc Môn
    • Sơ cấp: BCON Solari Dĩ An từ 31 triệu/m2, tổng giá dưới 2 tỷ - chủ đầu tư vẫn có lãi, cho thấy giá cao cấp phản ánh kỳ vọng lợi nhuận chứ không chỉ chi phí
    • Nghị quyết thí điểm nhà ở xã hội (05/2025) rút ngắn pháp lý 70% nhằm kéo nhà đầu tư vào phân khúc giá phù hợp
    • H1/2025: nhà ở thương mại đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai đạt 40.653 sản phẩm; thứ cấp Hà Nội >5 tỷ chiếm ~50%, <2 tỷ chưa tới 10%; Bình Dương cũ (nay TP.HCM mới) >50% dưới 2 tỷ - cơ cấu lành mạnh nhất
    • Tồn kho đất nền Q2/2025: 11.000 sản phẩm - cao nhất lịch sử, nguyên nhân chủ đầu tư kỳ vọng giá quá mức hấp thụ

  • 2025-02

    • Webinar 2/2025 (HN 2025): Chủ đầu tư có thể tăng giá niêm yết rồi chiết khấu qua quà tặng/chính sách - giá thứ cấp mới phản ánh thực tế. 12 dự án chung cư Hà Nội dự kiến mở bán 2025 đều cao cấp, giá thấp nhất 65 triệu/m2.

  • 2025-01

    • Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường VN dưới 40% tính đến cuối 2024.
    • Tồn kho Q3/2024: ~25.000 sản phẩm; dự kiến Q4/2024 còn cao hơn.
    • Diễn biến giá 2024: chung cư Hà Nội và tỉnh lân cận tăng 40-55% YoY; nhà phố, biệt thự, shophouse tăng 5-10%; biệt thự TP.HCM tăng 3-5% (bình thường).
    • Mức tăng chung cư HN bất thường: thu nhập tăng ~10% nhưng giá tăng 4-5 lần - tín hiệu cần thận trọng.

  • 2024-12

    • Tổng hợp 2024 (TCBDS): nguồn cung chung cư được cấp phép mới 2024 ~38.000 sản phẩm; đủ điều kiện bán ~53.000. Đất nền theo luật mới (từ 1/8/2024) chỉ được phát triển ở đô thị loại 4, loại 5 - nguồn cung đất nền có xu hướng giảm dần.
    • Vòng tròn lệch pha (TCBDS 12/2024): ít đất phép làm nhà ở TM → chủ đầu tư chỉ dám làm cao cấp để bù rủi ro và thủ tục dài → người có tiền mua cao cấp đã có nhà nên không ở → lãng phí xã hội → người thu nhập trung bình vẫn thiếu nhà. Nghị quyết thí điểm 30/11/2024 nhắm đúng nút thắt quỹ đất để phá vỡ vòng này.

  • 2024-08

    • Năm 2023: 880% nguồn cung là cao cấp (số liệu từ báo cáo cùng kỳ)
    • Q2/2024: CĐT “bán chậm nhưng dứt khoác không giảm giá” - phản ánh cơ cấu chi phí không cho phép giảm
    • Booking chưa đủ pháp lý: nhiều CĐT ra hàng dạng booking trước khi đủ điều kiện bán theo luật - rủi ro pháp lý người mua
    • Ba bộ luật BĐS mới (hiệu lực 1/8/2024) kỳ vọng cải thiện nguồn cung nhưng cần 2-3 năm để có tác động thực tế

  • 2024-07

    • Q1/2024: 75% giao dịch BĐS nhà ở là đất nền, chỉ 25% là căn hộ/nhà ở riêng lẻ
    • Cá nhân vay kinh doanh BĐS (đầu cơ, mua đất) chiếm 51,6% tín dụng kinh doanh BĐS - vượt cả doanh nghiệp phát triển dự án
    • Dòng tín dụng chảy vào cho vay mua quyền sử dụng đất tăng mạnh; cho vay phát triển khu đô thị giảm
    • Ba luật BĐS hiệu lực 01/08/2024 kỳ vọng tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở thực

  • 2024-05

    • Quý 1/2024: giao dịch đất nền tăng ~16.000, giao dịch chung cư + nhà ở riêng lẻ chỉ tăng ~8.200 - đất nền tăng gấp đôi phân khúc ở thực
    • Mẫu tương tự quý 4/2022: đất nền ngóc đầu lên 149.000 giao dịch trong khi nhà ở riêng lẻ xuống đáy 14.000
    • Dư nợ tín dụng tự sử dụng (mua nhà ở) giảm trong khi tín dụng mua đất nền tăng 16,2% - xác nhận lệch pha về nhu cầu

  • 2024-03

    • Gói 120.000 tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội chưa phát huy hiệu quả do vướng mắc pháp lý và điều kiện vay
    • Chung cư cao cấp và siêu cao cấp đang dư thừa nguồn cung tại thị trường Việt Nam đầu 2024
    • Nhu cầu nhà ở thực của người thu nhập thấp và trung bình vẫn còn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng

  • 2024-02

    • Hà Nội và TP.HCM cùng nguồn cung thấp nhất 10 năm (~10.000-10.700 căn) nhưng giá trái chiều: HN tăng 12%, HCM giảm 45% theo năm
    • TP.HCM giảm giá vì phân khúc cao cấp đã vượt khả năng hấp thụ thực của người mua; chủ đầu tư phải chiết khấu sâu
    • Nhu cầu thiếu hụt chủ yếu ở phân khúc nhà ở thấp và trung bình, không phải cao cấp và siêu cao cấp

  • 2024-01

    • Hà Nội 2019: cao cấp chiếm 5% nguồn cung; 2023 tăng lên 75%
    • HCM 2019: cao cấp chiếm 23%; 2023 tăng lên 84% (cao cấp = 2.000-4.000 USD/m2)
    • HCM giảm giá bình quân 5% năm 2023; HN tăng khoảng 6% (nền thấp hơn)
    • Dự báo nguồn cung chung cư HN có thể đạt 20.000 căn/năm vào 2026

  • 2023-12

    • Hà Nội và TP.HCM 9 tháng đầu 2023: nguồn cung thấp nhất 10 năm, ~90% là cao cấp
    • Cao điểm 2020: 57.000 căn; đến Q1-Q3/2023 chỉ còn 16.000 căn
    • Phân khúc 20 triệu/m2 trở xuống gần như biến mất; tối thiểu phải 30+ triệu/m2
    • Giá sơ cấp HN tăng 77% từ 2019; riêng Q3/2023 tăng 13%
    • Chủ đầu tư ra cao cấp vì biên lợi nhuận bù rủi ro pháp lý dài hạn; ngân hàng ưu tiên giải ngân khách cao cấp

  • 2023-11

    • Tín dụng kinh doanh BĐS (phía chủ đầu tư) tăng 21,86% trong 9 tháng 2023; tín dụng người mua nhà tính ngược lại rất thấp (bình quân 6%, phần kinh doanh đã 21,86%)
    • Tỷ trọng dịch chuyển: người mua giảm từ 69% xuống 64%; kinh doanh tăng từ 31% lên 36%
    • Nguồn cung khan hiếm một phần do vướng mắc pháp lý dự án - Quốc hội dự kiến thông qua Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cuối tháng 11/2023
    • Biểu hiện điển hình của bất cân đối “đầu vào” (cung, chủ đầu tư) vs “đầu ra” (cầu, người mua): thị trường kẹt ở giữa

  • 2023-10

    • Lũy kế 9 tháng 2023: trên 90% nguồn cung là căn hộ cao cấp, tổng chỉ 6.925 căn - mức thấp nhất 10 năm theo dự báo CBRE
    • Giao dịch thực tế quý 2/2023 đạt 97.200 căn (đáy chu kỳ), quý 3/2023 phục hồi lên 121.000 căn - tín hiệu tích cực từ phân khúc ở thực
    • Hà Nội có nhiều biệt thự liền kề bỏ trống, trong khi nhà giá vừa gần như không có trên thị trường
    • Phân khúc đầu cơ (đất nền) dự báo cần rất lâu mới phục hồi
    • Hà Nội Q3/2023: hơn 90% căn hộ mở bán thuộc phân khúc cao cấp; phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng
    • Cơ cấu nguồn cung lệch về cao cấp là nguyên nhân chính đẩy giá sơ cấp trung bình tăng 7%/quý và 14%/năm dù tổng lượng cung thấp

  • 2023-09

    • Tồn kho BĐS VN (Q2/2023) chủ yếu ở ba phân khúc: nhà ở riêng lẻ/biệt thự, đất nền và căn hộ nghỉ dưỡng - đều là phân khúc không phục vụ nhu cầu ở thực phổ thông
    • 6 công ty BĐS lớn nhất VN: tổng tồn kho gần 230.000 tỷ đồng tính đến Q2/2023 (Vinhomes và Novaland chiếm tỷ trọng lớn nhất)
    • Lượng giao dịch Q2/2023 tiếp tục giảm so với Q1 dù có chính sách nới lỏng tiền tệ từ cuối Q1
    • So sánh Trung Quốc - Việt Nam: cùng hiện tượng cung lệch cầu - Trung Quốc thừa nhà đại trà, VN thừa BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng
    • Vụ cháy chung cư mini HN 9/2023 là lời khẳng định thị trường BĐS lệch pha: hơn 80% nguồn cung 7-8 năm qua là phân khúc cao cấp, trong khi cầu thực tập trung ở 800 triệu - 1,5 tỷ gần như biến mất
    • Sự cố buộc cả chủ đầu tư lớn phải xem lại cơ cấu sản phẩm; ai dịch chuyển đúng sang ở thực sẽ có lợi thế cạnh tranh

  • 2023-08

    • Chuyên gia nhận định phân khúc cao cấp chiếm ~80-90% nguồn cung BĐS VN trong khi nhu cầu thực là nhà ở bình dân
    • Giá nhà TP.HCM chênh lệch ~30 lần thu nhập trung bình người dân theo VnExpress 2023
    • Tồn kho BĐS nghỉ dưỡng lên hàng chục nghìn tỷ đồng tính đến 30/06/2023

  • 2023-07

    • BDS Việt Nam đóng băng 2022-2023: cung lệch phân khúc cao cấp, cầu yếu do thu nhập doanh nghiệp và người lao động thấp
    • Chuyên gia đánh giá luận điểm phục hồi đầu 2024 là “quá vội vàng” vì chỉ dựa lãi suất giảm, không xét cầu thực
    • Trung Quốc kích cầu BDS mạnh hơn Việt Nam nhưng thị trường vẫn chưa phục hồi - minh chứng cầu thực là yếu tố quyết định

  • 2023-04

    • Q1/2023 chỉ có 47 căn biệt thự/liền kề giao dịch tại TP.HCM - mức thấp kỷ lục chưa từng có
    • Doanh nghiệp BDS phát hành 23.000 tỷ trái phiếu Q1/2023 nhưng 99,99% do ngân hàng mua - thực chất là tín dụng biến tướng, chỉ dành cho số ít CĐT có năng lực
    • Giá BDS còn quá cao dù đã giảm từ cuối 2022; kỳ vọng tăng 2-3 lần trong 5 năm là không thực tế

  • 2023-02

    • 80% nguồn cung BĐS Việt Nam là phân khúc cao cấp (số liệu từ hội nghị tín dụng BĐS NHNN tháng 2/2023)
    • Tỷ lệ hấp thụ tất cả phân khúc (biệt thự, trung cấp, cao cấp) đều dưới 50%
    • Thu nhập nhóm A1 (15-30 tr/th) mất 91 năm để mua được nhà 75 tr/m2 tại Hà Nội
    • Căn hộ trung bình Hà Nội 55 tr/m2 - vượt khả năng chi trả của đa số người di cư định cư

  • 2016-2017: còn nhiều sản phẩm giá 30-50 triệu/m²; 2025: hiếm sản phẩm dưới 70 triệu/m², phổ biến trên 100 triệu/m².

  • Nhà đầu tư chuyên nghiệp dịch chuyển ra khỏi Hà Nội sang thị trường tỉnh do không còn sản phẩm phù hợp.

  • Chung cư Hà Nội và TP.HCM Q1/2025: gần như biến mất phân khúc phổ thông, dồn vào trung-cao cấp; TP.HCM cân bằng trung/cao cấp hơn Hà Nội nhưng tổng nguồn cung nhỏ.

  • Q1/2025: đất nền chiếm 101.049 trong tổng 134.634 giao dịch - gấp ba lần nhà ở truyền thống, cho thấy dòng tiền tập trung vào phân khúc đầu cơ.

  • Giá giao bán (chào bán) khác giá giao dịch thực; đất nền là phân khúc nhạy nhất với tin đồn và đầu cơ.

  • Hà Nội 9T/2025: 21.000 sản phẩm mở bán nhưng 95% từ 60 triệu/m² trở lên; giá sơ cấp trung bình dự báo đạt 91 triệu/m²; tỷ lệ quan tâm BĐS Hà Nội giảm 22% trên batdongsan.com.vn phản ánh người mua ở thực dần rời bỏ thị trường.

  • So sánh Hà Nội vs TP.HCM mới (sau sáp nhập Bình Dương và BR-VT từ 01/05/2025): TP.HCM mới có ~75% nguồn cung dưới 60 triệu/m², Bình Dương đóng góp 70% sản phẩm giá phù hợp (Thuận An, Dĩ An: ~30-40 triệu/m²). Cùng khung pháp lý quốc gia nhưng kết quả ngược chiều, cho thấy vấn đề không chỉ ở thể chế mà còn ở điều hành địa phương và quỹ đất.

  • Phân khúc thứ cấp TP.HCM cũ (8/2025): trên 5 tỷ chiếm tỷ trọng lớn, dưới 2 tỷ gần như không có; Bình Dương cũ: trên 50% căn hộ thứ cấp dưới 2 tỷ - sau sáp nhập cơ cấu giá TP.HCM mới cân đối hơn.

  • Phân loại tác động thuế quan 46% (4/2025) theo phân khúc: KCN - tiêu cực trực tiếp (tỉ lệ trống tăng nếu nhà máy rời đi); nhà ở gần KCN - rủi ro kép (tín dụng kinh doanh BĐS cao + nhu cầu thuê trọ giảm); nhà ở đô thị - trung tính đến tích cực nhờ đầu tư công; BĐS du lịch (Đà Nẵng, Nha Trang) - tích cực nhờ mục tiêu 22-23 triệu khách.

  • Lệch pha thông tin (5/2025 TP.HCM): truyền thông chỉ đưa mức giá cao nhất không đại diện toàn thị trường - sau sáp nhập Bình Dương, có 51 dự án thứ cấp dưới 2 tỷ nhưng bị che khuất bởi mức trung bình sơ cấp 91-120 triệu/m2. Người mua cần tra dữ liệu gốc (Biggy, Batdongsan) thay vì chỉ đọc tít báo.

  • Đà Nẵng 2025: doanh thu lưu trú ngắn hạn vượt mức 2019 trước Covid - BĐS du lịch ít bị ảnh hưởng tiêu cực từ thuế quan.

  • Luật nhà ở 2024 chỉ cho đô thị loại 4-5 phát triển đất nền; đô thị loại 1-3 bắt buộc xây nhà xong mới bán - buộc nguồn cung đô thị lớn sang sản phẩm hoàn chỉnh, tạo thêm áp lực lệch pha. Bình Dương và Hải Phòng dẫn đầu nhà ở xã hội, tạo rủi ro cạnh tranh cho chung cư thương mại lân cận.

Backlinks